Smart-квартиры в Краснодаре: новый формат или рыночная уловка?

На краснодарском рынке жилья предлагается все больше квартир формата smart. Эксперты, опрошенные БН, считают, что популярность подобного жилья будет расти – для этого существует множество предпосылок, в том числе нестабильная экономическая ситуация в стране.

В переводе с английского smart означает «умный» – по концепции, каждый метр такой жилплощади используется по максимуму рационально. Функциональность планировок в таких квартирах значительно выше, чем в типовом жилье. Одно из главных отличий — совмещение кухни и гостиной.

Smart = студия?

Нередко smart и студия выступают как синонимы. Это верно, но не совсем. Типичная студия – априори smart, она представляет собой одно помещение, условно поделенное на функциональные зоны – спальную, гостиную и кухонную. При желании зоны можно отделять перегородкой.

Но smart – это не всегда типичная студия. «Такие квартиры могут быть и с одной, и с двумя-тремя отдельными спальнями, одновременно не являясь двух- или трехкомнатными квартирами в общепринятом смысле этого слова», – комментирует Эдуард Давыденко, специалист по работе на первичном рынке Жилищного центра «Каян».

Другой термин для подобного жилья, который можно встретить на сайтах краснодарских застройщиков, – евро-двухкомнатная и евро-трехкомнатная квартира. Эта формулировка означает, что в квартире кухонная и гостиная зоны объединены, но имеются изолированные спальни.

«Доля мертвой, нефункциональной площади в типовых квартирах доходит до 30%, а это достаточно дорого в современных условиях, – говорит Эдуард Давыденко. – Отсутствие несущих архитектурных конструкций в “смартах” позволяет максимально эффективно использовать пространство и индивидуально его планировать».

Кроме того, застройщики, предлагающие «умное» жилье, предусматривают несколько вариантов планировки, зачастую – с расстановкой мебели и рекомендациями по дизайну. Smart-проекты обычно сдаются под ключ, с бытовой техникой. Как правило, располагаются такие квартиры в домах бизнес- и комфорт-классов.

Реакция на кризис

Квартиры-студии нового типа стали появляться на краснодарском рынке новостроек в 2008-2009 годах. Во многом этому способствовал финансовый кризис, когда со снижением покупательской способности изменилась и структура спроса: все более востребованным стало недорогое жилье небольшой площади.

Одним из первых застройщиков, отреагировавших на ситуацию, стал «Девелопмент-Юг». В 2008 году компания предлагала «смарты» площадью от 26 кв. м с отделкой под ключ и со встроенной мебелью. «Умные» квартиры появились в жилых комплексах компании «Симфония» по Российской улице, «Новый город» в Юбилейном микрорайоне, «Молодежный» по Восточно-Кругликовской улице.

Если изначально квартиры smart были недорогой альтернативой однокомнатным, имеющим классическую компоновку, то со временем на рынке стали появляться варианты с отдельными спальнями, из разряда бюджетного жилья перейдя в категорию «бизнес».

«Но по-прежнему 90% “смартов” – это недорогие студии. Застройщики, ориентирующиеся на данный формат, отводят им 15-20% от общего количества квартир в новостройке», – комментирует Эдуард Давыденко.

Экономия на метрах

Площади однокомнатных студий в новостройках Краснодара колеблются в диапазоне 18-31 кв. м. Квартиры с одной спальней и кухней-холлом или двухкомнатные студии имеют площадь от 40 кв. м до 50 кв. м. Квартиры с двумя спальнями и кухней-холлом (трехкомнатные студии) бывают по 55-70 кв. м.

В среднем, по данным консалтинговой компании MACON Realty Group, квартиры-студии стоят на 35% дешевле обычных «однушек». «Если же говорить о стоимости квадратного метра, как правило, она выше», – говорит Сергей Калиненко, генеральный директор «Единого call-центра новостроек Краснодара».

«Smart-студии можно встретить почти во всех районах города, кроме Центрального, – продолжает Эдуард Давыденко. – Наибольшее количество объектов указанного формата – в новостройках на улицах Российской, Московской, Петра Метальникова, Комарова. Именно здесь идет массовая застройка, и пока есть площади для новых жилых комплексов, в отличие от Центрального округа».

«Смарты» площадью от 20 до 35 кв. м появились и в поселке. им Жукова, и в микрорайоне Гидростроителей. По словам Сергея Калиненко, такие квартиры расположены как в среднеэтажных (5-7 этажей) жилых комплексах, так и в высотных новостройках различных классов. В частности, недвижимость такого формата представлена в ЖК «Прованс» (ООО «АльфаСтройКомплекс»), «Инсити» (ООО «Инсити»), «Прогресс», «Перспектива», «Спортивная деревня» (СИК «Девелопмент-Юг»), «Сокольники» (ООО «Капитал-Инвест»), «Парусная Регата» (ООО ИСК «РАС») и др.

Вариант для студентов и инвесторов

Из всего ассортимента формата smart максимальный спрос в настоящее время наблюдается на квартиры-студии. Многих покупателей привлекает планировка, когда гостиная объединена с кухней. В типовых квартирах такой роскоши, как большая кухня, обычно нет. И людям нередко приходится делать перепланировку, совмещая кухонную зону с гостиной. «Смарты» позволяют избежать лишних хлопот.

«Особенно в ходу однокомнатные студии. Застройщики, откликнувшись на требования спроса, все чаще включают данный формат в свои объекты», – поясняют в MACON Realty Group.

По словам Эдуарда Давыденко, благодаря низкой цене обычно такие варианты раскупаются еще до того, как дом достигнет 25% готовности.

«На фоне падения курса рубля спрос на “смарты” увеличился в разы во всех районах города. Люди спешат вложить средства в недвижимость, и квартиры-студии кажутся им самым подходящим вариантом. Правда, о конкретных цифрах, иллюстрирующих динамику спроса, говорить пока рано», – добавил эксперт.

По информации ЖЦ «Каян», основные покупатели smart-квартир – ипотечные заемщики (молодые семьи без детей или одинокие граждане), а также «профессиональные» инвесторы. Часто такие квартиры можно встретить на рынке аренды. Инвесторы приобретают их для сдачи, и низкая цена позволяет сравнительно быстро окупить вложения. Квартирами smart интересуются и родители студентов из районов Краснодарского края.

«К smart-квартирам с двумя-тремя спальнями краснодарский покупатель пока не привык, – отмечает Эдуард Давыденко. – Люди еще не оценили преимущества такого жилья. Долгое время (да и сейчас это не редкость) в нашей стране квартиры были перенаселены, поэтому для нас норма, когда кухня представляет собой отдельное помещение. Другая причина – наш человек с трудом воспринимает что-либо новое».

Сергей Калиненко уверен, что российский потребитель постепенно привыкает к европейским стандартам жилья. «Мы начинаем понимать, что дома большую часть времени мы проводим на кухне, и поэтому рациональнее ее объединить с гостиной и получить комфортную площадь», – говорит эксперт.

Борис Дровалев, эксперт по недвижимости ООО «Партнер Риэлт», также считает, что спрос на квартиры-студии в России будет расти. «В Токио и Нью-Йорке, где наблюдаются высокие цены на недвижимость, жилье формата smart небольшой площади очень популярно», – добавил собеседник БН.

Среди причин для развития такого формата Эдуард Давыденко выделяет увеличение налога на недвижимость и, конечно же, надвигающийся финансовый кризис.

Строительные компании уже готовы предложить рынку «бюджетное» жилье небольших размеров. Исследования MACON Realty Group показали, что в Краснодаре за 2014 год в строящихся домах снизились средние цены и площади квартир во всех сегментах, а также увеличилась доля однокомнатных квартир. Количество сделок при этом выросло.

Если в 2013 году средняя площадь покупаемых квартир в эконом-классе составляла 53,7 кв. м, то в 2014-м – 47,5 кв. м. Средний бюджет покупки снизился с 2,06 млн до 1,68 млн руб.

Стоимость квадратного метра в smart-студиях Краснодара, декабрь 2014 года

Источники: данные застройщиков и АН Краснодара

Стоимость квадратного метра в smart-квартирах (с отдельными спальнями) в Краснодаре

Источники: данные застройщиков Краснодара

29.12.2014 16:55 | Источник БН.ру

Автор: Екатерина Ширлинг

Фото: Алексей Александронок