Новостройки Краснодара: «комфорт» побеждает в классовой борьбе

Краснодарцы все чаще обращают внимание на более качественное жилье, чем широко распространенный эконом-класс. В краевом центре заметно увеличился спрос на квартиры класса «комфорт», занимающего промежуточную нишу между «экономом» и «бизнесом».

На начало второго квартала 2014 года в Краснодаре возводились 303 высотных дома на 68,5 тысячи квартир, сообщает портал new-krasnodar.ru. Общая жилая площадь застройки – 3,6 млн кв. м, что на 10% больше, чем в конце 2013-го. Это максимальный показатель в истории города. Причем наибольшую динамику продемонстрировал сегмент комфорт-класса, прибавив с начала года больше чем 14%.

«Комфорт» – улучшенный «эконом»?

В отличие от «эконома», в основном представленного панельной и блочной застройкой, жилье комфорт-класса строится из более качественных материалов – как правило, речь идет о монолите или кирпиче. Квартиры в этом сегменте отличаются улучшенными планировками, большей высотой потолков (от 2,7 м), а также наличием целевой, а не случайной коммерческой инфраструктуры в ЖК. При этом по площади квартиры обычно не намного больше «экономичных» – в среднем однокомнатные строят по 44 кв. м.

Многие эксперты склонны объединять жилье комфорт-класса с «экономом», другие считают их «идеологически разными».

«Разделение сегментов на «эконом» и «комфорт» – весьма условное, – настаивает Сергей Калиненко, генеральный директор Единого call-центра новостроек Краснодара. – Как правило, это одно и то же жилье. При этом во время кризиса многие застройщики, планировавшие возведение комплексов бизнес-класса, переориентировались и стали строить квартиры меньших площадей, более востребованные. В качестве примера можно привести ЖК “Новый город” компании “Девелопмент-Юг”, который планировался как бизнес-класс, а в результате получилось жилье так называемого комфорт-класса, хотя имеющаяся инфраструктура позволяет отнести его к более высокой категории».

В Краснодаре система классификации жилья четко не сформирована, – считает Эдуард Давыденко, аналитик портала new-krasnodar.ru. «Комфорт-класса, можно сказать, не существует, – говорит эксперт. – Просто девелоперы, строившие жилье «бизнес», изменили планировочные решения – и получился улучшенный «эконом». Например, в ЖК “Парусная регата” (“Девелопмент-Юг”) представлены квартиры, в которых кухня совмещена с гостиной, это вариант «эконома», хотя комплекс относится к классу “комфорт+”».

Покупателям понравился «середнячок»

Объем строящегося жилья комфорт-класса в Краснодаре к началу второго квартала 2014 года достиг 1,4-1,6 млн кв. м. Этот сегмент немного уступил «эконому» (1,8 млн кв. м), но, как было сказано выше, продемонстрировал самую заметную динамику среди всех классов жилья. В MACON Realty Group говорят о том, что доля строящегося «комфортного» жилья в Краснодаре превысила 51% от общего объема новостроек. Это 29,4 тысячи квартир.

Недвижимость комфорт-класса возводится преимущественно в приближенных к центру и спальных районах города (микрорайоны Восточно-Кругликовский, Черемушки, Фестивальный, Юбилейный). Хотя это и не определяющий фактор для застройщиков.

«Спрос на объекты среднего, или комфорт-класса, в Краснодаре достаточно высок – в домах этого сегмента реализуется примерно 10-15 квартир в месяц. В комплексных проектах темпы продаж могут быть и выше – 20-30 квартир в месяц (комплексные застройка предполагает кроме жилых домов объекты социально-бытовой и инженерной инфраструктуры. – БН). Как правило, большая часть квартир раскупается к моменту их сдачи в эксплуатацию, – комментирует Илья Володько, генеральный директор MACON Realty Group. – Эта тенденция сохранится, так как массовый покупатель постепенно приглядывается к более качественному по сравнению с “экономом” жилью».

Разница в цене между «экономом» и «комфортом» стирается, поэтому покупатель отдает предпочтение среднему классу, – добавляет маркетолог-аналитик MACON Realty Group Ольга Змиевская.

Лидерами в строительстве жилья комфорт-класса долгое время оставались частные застройщики. Но после развернувшейся в городе борьбы с самостроями, большинство из которых принадлежало частникам, их доля на рынке резко сократилась.

Сейчас жилье от частных застройщиков обычно относят к сегменту «эконом» – преимущественно из-за цены. Хотя по качеству их объекты порой можно причислить и к более высоким классам жилья, считает Эдуард Давыденко. По его сведениям, стоимость квадратного метра на первичном рынке у частных застройщиков сейчас варьируется от 25 до 35 тыс. руб. на стадии котлована.

Бизнес-класс стал заложником цены

Застройщики Краснодара нередко позиционируют «комфорт» (или даже «эконом») как жилье бизнес-класса. Так, в базах риэлторов один и тот же объект может фигурировать в разных категориях.

Олег Царионов, ведущий эксперт по недвижимости АН Kras Realty, отмечает и противоположные случаи: в городе есть высотки, которые по многим параметрам могли бы сойти за бизнес-класс, но застройщик продает их как «комфорт» из-за сравнительно небольших площадей (однокомнатная квартира – 47 кв. м).

В одном риэлторы сходятся: провести четкую границу между жильем «комфорт» и «эконом», «комфорт» и «бизнес» в Краснодаре очень сложно.

По мнению специалистов жилищного центра «Каян», главными критериями для высоток бизнес-класса являются планировки квартир и месторасположение дома. Это должен быть район с большой концентрацией объектов коммерческого и административного назначения. Материал дома – кирпич, монолит, планировка – свободная. Высота потолков – от 3 м, площадь квартир – от 60 кв. м. Придомовая территория огорожена и освещена, имеются зеленые насаждения. В подъезде обязательно работает консьерж. Жилые комплексы настоящего «бизнеса» имеют подземную парковку, круглосуточную охрану, видеонаблюдение. Кроме того, в них есть собственная сервисная инфраструктура.

«Новостройка бизнес-класса не обязательно должна располагаться в центре города – для нее подходят и хорошие спальные районы. “Свечка” в самом сердце Краснодара, но не имеющая достаточно большой территории для расположения парковок (в том числе подземной) и детских площадок, не может относиться к рассматриваемой категории, даже если по остальным критериям ей соответствует», – поясняет Олег Царионов.

По данным MACON Realty Group, на начало второго квартала 2014 года объем строительства в сегменте жилья бизнес-класса составил 416 тыс. кв. м (13% от общего объема предложений). Это 6 926 квартир. Сейчас в Краснодаре жилье бизнес-класса строится преимущественно в центре города, на Кубанской набережной, в Чистяковской Роще, у парка Солнечный остров.

По мнению опрошенных БН экспертов, спрос на квартиры этого сегмента не очень высок. «Темпы продаж здесь значительно ниже, чем в “экономе” и “комфорте”: примерно пять-шесть квартир в месяц, – рассказали специалисты MACON Realty Group. – Зачастую период реализации квартир в домах бизнес-класса затягивается, значительная их доля остается непроданной даже после ввода в эксплуатацию».

Основная причина низкого спроса, по мнению аналитиков, – цена, обусловленная как высокой стоимостью квадратного метра, так и избыточными площадями. Например, средняя площадь однокомнатной квартиры в этом сегменте составляет 52 кв. м, и если ее умножить на стоимость «квадрата», в итоге получается цена, недоступная для рядового покупателя. Тогда как в «комфорте» и «экономе» площадь квартир – 44 и 39 кв. м соответственно.

Перспективы – ближние и дальние

Средняя цена квадратного метра жилья класса «комфорт» в Краснодаре – 41, 9 тыс. руб., «бизнес» – 52,2 тыс. Стоимость квартир в обоих сегментах за последние месяцы существенно не изменилась.

Крупнейшими застройщиками жилья этих классов в Краснодаре, являются ООО «СИК “Девелопмент Юг”», ООО «Нефтестройиндустрия-Юг», ООО «Черноморская строительная компания», ГК «СМУ “Краснодар”».

В «комфорте» до конца июня 2014 года планируется сдача литеры 2 ЖК «Симфония» на Российской улице («Девелопмент-Юг»). Во втором квартале будет построен корпус «Осень» ЖК «Времена года» на улице Жигуленко («Главная инвестиционная компания»). ООО «Инсити» сдает литеру 2 ЖК «Инсити» на Российской улице. Ввод литеры 7 ЖК «Панорама» на Восточно-Кругликовской улице(«ЮгСтройИнвест Кубань») запланирован на четвертый квартал 2014 года.

Бизнес-сегмент в первом полугодии 2014 года пополнится литерой 14 ЖК «Новый город» в Юбилейном микрорайоне («Девелопмент-Юг»). Примерно в это же время будут готовы литеры 1.1 и 2.2 ЖК «Рождественский» на Рождественской набережной («СМУ-Краснодар»). Литера 6 ЖК «Валентина» на улице Дзержинского (СК «Рассвет») сдается в четвертом квартале 2014 года.

Аналитики, опрошенные БН, сходятся во мнении, что в связи с растущим спросом доля комфорт-класса на рынке строительства Краснодара будет увеличиваться. Но как именно, прогнозировать никто не берется.

Олег Царионов предполагает, что жилье этого класса и вовсе задержится на одном уровне по объемам и сдачи, и продаж: слишком много «квадратов» уже выведено на рынок.

Что касается бизнес-класса, то это самый стабильный сегмент на рынке жилья, так что спрос на него будет оставаться прежним, считает Эдуард Давыденко.

Олег Царионов не согласен: по его мнению, спрос на такое жилье снижается, некоторые компании уже перешли на строительство более дешевых квартир. Соответственно, будут уменьшаться и объемы ввода – примерно на 50% ежегодно.

Стоимость квадратного метра в квартирах ЖК комфорт-класса в Краснодаре (май 2014 года)

Источник: данные застройщиков

Стоимость квадратного метра в квартирах ЖК бизнес-класса в Краснодаре (май 2014 года)

Источник: данные застройщиков

28.05.2014 09:30 | Источник БН.ру

Автор: Екатерина Ширлинг

Фото: Алексей Александронок