Краснодар без самостроев: как меняется рынок дешевого жилья

Высокая конкуренция и повышенный спрос на квартиры эконом-класса заставляют краснодарских застройщиков выводить на рынок все более дешевые объекты. Эксперты считают, что выиграют те, кто освоит новые форматы жилья стоимостью до 1 млн руб.

Самым доступным жильем в Краснодаре долгое время были самострои – многоквартирные дома, возводившиеся без соответствующей документации. Местным властям почти удалось их побороть, что не только подтолкнуло нелегалов выйти из тени, но и крупных застройщиков – сместиться в бюджетную нишу. Для потенциальных покупателей жилья ситуация складывается неплохо. Эксперты видят риски для застройщиков – возможно перенасыщение рынка. Девелоперам советуют ориентироваться на тех, у кого еще вчера не было шанса обзавестись квартирой.

Тень победы
Власти воюют с самостроями в Краснодаре уже несколько лет. «Серые» застройщики оправдывали уход от закона тем, что при строительстве жилого дома следует потратить около года на покупку земли и оформление разрешительной документации. На это требуется несколько миллионов рублей, тогда как заработать девелоперы смогут только через год, когда откроют продажи квартир.

Городские власти пытались искоренить незаконное строительство – составляли списки самостроев, информировали граждан. Потом в ситуацию вмешался губернатор Краснодарского края Александр Ткачев, заявив, что ему непонятно, почему две трети самостроев в регионе по решению суда остаются стоять на месте, а чаще всего узакониваются.

Недобросовестных застройщиков стали пугать уголовной ответственностью. В Краснодаре заработала межведомственная комиссия, которая начала массовую проверку строек. По последним данным городской администрации, в Краснодаре уже несколько месяцев не замечено новых самовольных строек. Однако в суде по-прежнему рассматриваются 295 исков о сносе самостроев, из них 57 касаются многоквартирных домов.

В этом году снесли два незаконно построенных дома: на Ветеринарной ул., 6 и Кадетской ул., 9.

От элитного – к доступному
Освободившуюся нишу постарались занять легальные застройщики. ООО СИК «Девелопмент-Юг» заявило, что приступает к строительству первого объекта в бюджетном формате. Строители признают, что отчасти это решение связано с успешной кампанией против незаконной малоэтажной застройки в Краснодаре. «Ранее крупные компании не рассматривали этот сегмент, так как конкурировать по цене с нелегальными строителями было невозможно», – говорит Михаил Попенко, вице-президент корпорации «Девелопмент-Юг».

Компания намерена реализовать в Краснодаре четыре проекта доступного жилья. Уже началось строительство ЖК «Прогресс» в северной части города. Здесь будет построено 60 пятиэтажных домов. «Ассортимент – студии и одно-, двухкомнатные квартиры небольшой площади, от 22, 28 и 42 кв. м соответственно. Цена за квадратный метр от 31 до 33 тыс. руб.», – отмечает Михаил Попенко.

По словам Ильи Володько, генерального директора консалтинговой компании MACON Realty Group, сегодня крупнейшим игроком в сфере строительства жилья эконом-класса в Краснодаре является холдинг ОБД. За семь лет работы в крае компания профинансировала как частично, так и полностью строительство более 35 жилых домов. Объектами строительной компании являются несколько строящихся ЖК в Краснодаре: «Восточно-Кругликовский», «Молодежный», «Московский», на ул. Автолюбителей, на Черкасской ул. и коттеджный поселок «Вишневый сад».

Также к категории бюджетного жилья относятся проекты, реализуемые на земельных участках фонда содействия развитию жилищного строительства, где возведение бюджетного жилья является одним из условий предоставления участков. Сегодня в регионе уже реализуется 14 масштабных проектов на землях Фонда РЖС, где будет построено более 2 млн кв. м жилья, в том числе эконом-класса. К примеру, в рамках этой программы ЗАО «Сувар Эстейт» строит микрорайон Казанский. В декабре 2013 года Фонд РЖС проведет аукцион по продаже участка в станице Елизаветинской. Взамен застройщик должен будет построить бюджетное жилье и продать часть квартир по цене 34 тыс. за «квадрат».

Кировская компания «МОДО-Капитал» в 2014 году начнет строительство микрорайона Солнечный город на 19 га у пос. Северный под Краснодаром. Участок застроят домами разной этажности – от 10 до 16. Предполагается, что в микрорайоне будет проживать около 6300 человек. Застройщик планирует продавать квартиры по 32 тыс. за кв. м.
Средняя стоимость жилья эконом-класса на первичном рынке краснодарского жилья составляет сегодня 39,5 тыс. руб. за кв. м. Самые недорогие предложения начинаются от 33-34 тыс.
Вышли из сумрака

К строительству доступного жилья возвращаются и многие «частные застройщики», но теперь они осуществляют свою деятельность в рамках федерального закона № 214. Официальных данных о том, какое количество «нелегалов» вышло из тени, нет. В MACON Realty Group предполагают, что речь идет о 30-35 небольших и средних компаний. Они успешно конкурируют с крупными застройщиками за счет невысокого уровня издержек. «У них отсутствует раздутый административный штат, бизнесом управляют обычно сами собственники, они же участвуют в процессе закупок и контролируют цены. Уровень налоговой нагрузки ниже, в том числе и за счет того, что “серые” финансовые схемы продолжают активно использоваться», – отмечает Илья Володько.

По его мнению, всего сейчас в Краснодаре в стадии строительства находится чуть более 1 млн кв. м жилья эконом-класса.
Олег Савинов, специалист отдела первичного рынка АН «АЯКС-Риэлт» считает, что репутация девелопера, время работы на рынке, количество и качество сданного жилья сейчас имеют большее значение. Именно на них следует в первую очередь смотреть покупателю.

«Малышка» за миллион
Краснодарский рынок первички в последние годы тяготеет к самому доступному сегменту. По мнению Ильи Володько, это происходит по двум причинам. Во-первых, такова структура спроса: прослойка людей, способных приобрести жилье высокого класса, в городе небольшая. Во-вторых, с ростом объемов строительства значительное число семей уже улучшило свои жилищные условия. А новые потенциальные клиенты потянут только дешевые квартиры.

В «Аяксе» добавляют, что сегодня спрос на жилье в Краснодаре во многом обеспечен покупателями из других регионов, а платежеспособность – более-менее доступной ипотекой.

Илья Володько советует девелоперам ориентироваться на аудиторию, которая еще недавно вовсе не имела возможности приобрести жилье. Для этого нужно предложить рынку новые форматы жилья, бюджет покупки которого будет минимальным, то есть до 1 млн руб. за квартиру.

Приобрести жилье за эту сумму в Краснодаре можно и сейчас, но таких предложений немного. Например, в строящемся ЖК «Прогресс» («Девелопмент-Юг») студия площадью 22-27 кв. м стоит от 697,5 тыс. руб. Цена квадратного метра – от 31 до 33 тыс. руб. В пятиэтажках запланированы небольшие одно- и двухкомнатные квартиры. «Однушка» площадью 28-34 кв. м будет стоить от 878 тыс. руб.

На чем экономят

При строительстве дешевого жилья девелоперы экономят в первую очередь на земле, поэтому речь идет не о самых престижных районах. Также удешевить строительство позволяют и новые технологии.

В компании «Девелопмент-Юг» утверждают, что смогут сократить расходы не в ущерб качеству. «Невысокая стоимость квадратного метра достигается за счет собственного “земельного портфеля” и небольшой этажности домов. Пятиэтажки не подразумевают использования лифта, требуют меньших затрат на фундамент, в них отсутствуют подземные парковки», – рассказывает Михаил Попенко.

Олег Савинов предупреждает: наличие у застройщика всей разрешительной документации еще не гарантирует отсутствия проблем с электричеством, водо- и теплоснабжением. По его данным, не у всех девелоперов решены вопросы с подключением домов к коммуникациям, что может привести к проблемам как при сдаче домов, так и в ходе их эксплуатации.

Чаще всего застройщики получают разрешения на подключение к коммуникациям на протяжении всего строительства, хотя полный комплект документов должен быть готов еще до его начала. Адвокат Олег Сухов говорит, что только 5% всех покупателей строящегося жилья интересуются этими вопросами. По его словам, Водоканал, компании-поставщики энергии и тепла, которые могут предоставить людям информацию о подключении объекта к коммуникациям, делают это неохотно. Действовать приходится через запросы, в том числе адвокатские, или использовать неофициальные связи.

Прогноз на завтра
По словам Олега Савинова, для многих частных инвесторов недвижимость – самый надежный вариант вложения средств. Но дальнейшее развитие ситуации на рынке жилья зависит прежде всего от макроэкономической ситуации в стране.

В «Аяксе» считают, что в будущем не исключено перенасыщение краснодарского рынка жилья – как первички, так и вторички. Но за счет больших объемов строительства и высокой конкуренции удастся удержать рост цен.

В MACON Realty Group уверены, что в ближайший год серьезных изменений в ценовой политике не будет. «С одной стороны, потенциал снижения цен исчерпан, – считает Илья Володько. – Прибыль строительных компаний не такая высокая, как принято часто думать. С другой стороны, и рост стоимости ограничен значительной конкуренцией на рынке и отсутствием растущего спроса».
 

11.12.2013 14:55 | Источник БН.ру

Автор: Кристина Андрозянц

Фото: Михаил Милославский