Краснодарский эконом-класс: куда движется рынок недорогого жилья

Несмотря на высокие темпы строительства, новых квартир в Краснодарском крае все еще не хватает. С учетом задач по расселению аварийного и ветхого фонда общая потребность в жилье оценивается в 38,5 млн кв. м. При нынешних показателях эта задача может быть решена за десять лет.

По данным Краснодарстата, на территории края в январе-феврале 2014 года было построено 10,1 тысячи квартир общей площадью 796,7 тыс. кв. м, что на 42% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. 8,1 тысячи квартир (526 тыс. кв. м) – доля предприятий и организаций.

Эконом – по определению
Одна из тенденций последних лет на первичном рынке в Краснодаре – увеличение доли жилья эконом- и комфорт-класса. В Macon Realty Group подсчитали, что за последние четыре года процент недорогих квартир в общем объеме новостроек существенно вырос: с 72,6 в 2010 году до 85,8 в 2013-м.

Критериев для разделения новостроек по категориям существует много. По мнению специалистов жилищного центра «Каян», основным из них для жилья эконом-класса является цена, а все остальные являются второстепенными. Местоположение для «эконома» не играет роли, как и архитектурные решения. Материал строения – обычно панель, реже – кирпич, монолит. В проектных решениях преобладают стандартные планировки. Застройщик может сделать чистовую отделку жилых помещений. Высота потолков составляет 2,5-2,8 м, площадь квартир – 35-60 кв. м. На придомовой территории имеется чаще всего лишь детская площадка.

Впрочем, в последнее время в Краснодаре на рынок выведено много объектов повышенной комфортности (площади больше, планировки интереснее, материалы лучше и т. д.), которые продаются по ценам, соотносимыми с традиционным «экономическим» предложением. Обычно такие квартиры позиционируются как комфорт-класс. Одни аналитики объединяют их с «экономом», а другие предпочитают разделять.

Дефицит дешевых «квадратов»
По информации портала о недвижимости new-krasnodar.ru, на конец прошлого года в городе строилось 1,65 млн кв. м жилья эконом-класса, и все оно должно ввестись в эксплуатацию до 2016 года.

Несколько другие данные у ООО «ГК “Гауди-риелт”». «Судя по проектным декларациям застройщиков, общий объем жилой недвижимости Краснодара, которую должны ввести в эксплуатацию в 2014 году, составит более 2 млн кв. м. Около 70% – объекты эконом- и комфорт-класса», – рассказал генеральный директор общества Андрей Слепов. Таким образом, если все возводимые объекты в Краснодаре будут сданы в заявленный срок, то в 2014 году ввод «бюджетного» жилья может составить 1,4 млн кв. м. Для сравнения: согласно отчету мэрии, в 2013 году в кубанской столице всего было сдано 1,3 млн «квадратов».

Впрочем, в начале нынешнего года аналитиками зафиксировано некоторое снижение показателей в рассматриваемом сегменте рынка: «В первом квартале 2013 года совокупный объем строительства эконом-класса составлял 685 тыс. кв. м (или 37% от общего объема предложения). По состоянию на конец марта 2014 года он сократился до 531 тыс. кв. м, тогда как его доля в общем объеме предложения возросла до 40%», – отметил Денис Сериков, аналитик «Южного инновационно-консалтингового центра» (ЮИКЦ). По его словам, спад связан с замедлением строительной активности, высокой конкуренцией, изменением отраслевого законодательства – в частности, с введением обязательного страхования застройщиков.

По мнению опрошенных БН экспертов, рынок жилья в Краснодаре неоднороден. Сегменты бизнес- и премиум-класса изобилуют площадями, поскольку спрос здесь довольно низок. В категориях «комфорт» и «эконом» дела обстоят ровно наоборот. Здесь рынок испытывает недостаток в квадратных метрах и, как следствие, – высокий спрос на них.
«У застройщиков, которые ранее ориентировались на более престижные сегменты, произошла переориентация, – отметил Андрей Слепов. – Стали появляться целые микрорайоны, где 75% квартир – это эконом-класс, а остальное – комфорт. Как правило, это строительство по каркасно-монолитной технологии».

Возведением недорогого жилья в Краснодаре начали заниматься даже те компании, которые ранее позиционировали себя как застройщики в сегменте «бизнес». К примеру, Черноморская строительно-финансовая компания известна тем, что строит достаточно дорогое жилье в центре города. Однако и она запустила проект по улице Атарбекова и Тургенева, где квадратный метр продается по 38 тыс. руб. Кроме того, в компании изменили планировочные решения, и если раньше квартиры в их домах имели площадь от 46 кв. м, то сейчас есть и 38 кв. м, и 41 кв. м. В итоге стоимость «однушки» составит примерно 1,5 млн руб.

Цены: вверх или вниз?
Площадь однокомнатных квартир эконом-класса в монолите варьируется от 27 до 42 кв. м, при блочном строительстве – от 37 до 45 кв. м, говорит Эдуард Давыденко, аналитик портала new-krasnodar.ru.

Ценовой коридор в этом классе довольно широк. Так, в Прикубанском округе, где «экономичное» жилье строится наиболее активно, средняя стоимость квадратного метра в возводимом доме составляет 31 тыс. руб., уточнил Денис Сериков. Для сравнения: в целом по городу строящееся жилье этого класса оценивается на уровне 39,6 тыс. руб. за кв. м.

По данным ООО «ГК “Гауди-риелт”», цены на краснодарские квартиры эконом-класса на стадии строительства колеблются в пределах 29-35 тыс. руб. за кв. м. От района цена зависит незначительно, действует только одно правило: чем ближе к центру – тем дороже, уверяют в компании. Самыми недорогими в настоящее время считаются жилые объекты в окрестностях улицы Комарова и в поселке Знаменский. Стоимость квадратного метра здесь составляет около 29 тыс. руб. «Немного дороже обойдется жилье в районе Западного обхода. Например, в ЖК «Португалия» квартиру можно купить за 30 тыс. руб. за кв. м, а в поселке Прогресс – за 31 тыс. Максимальная стоимость одного «квадрата» в сегменте «эконом» зафиксирована рядом с Краевой клинической больницей по улице имени Петра Метальникова – 35 тыс. руб.», – добавил Андрей Слепов.

На цену влияет не только расположение новостройки, но и степень готовности дома. «На этапе котлована она на 30% ниже, чем при завершении строительства. К примеру, в ЖК «Времена года» по Российской улице или в ЖК «Сокольники» по Восточно-Кругликовской в самой начальной стадии строительства квадратный метр продается за 32 тыс. руб.», – рассказала Айгуль Нугаева, начальник отдела продаж жилищного центра «Аякс-Риэлт».

Стоимость строящегося жилья эконом-класса в Краснодаре стабильно растет: за последние три года она увеличилась примерно на 10%. Это связано с инфляцией и ажиотажным спросом, подчеркнула Айгуль Нугаева. По ее словам, в начале марта произошло очередное повышение цен. Эта тенденция наблюдается только на первичном рынке, на вторичном цены за минувшие три года не сильно изменились.

Кто больше строит?
По сведениям Эдуарда Давыденко, в краевом центре наиболее активно застраиваются микрорайон Московский (Российская, Солнечная, Московская улицы и улица Карякина), улица 40 лет Победы в сторону Восточно-Кругликовской улицы и поселок Плодородный. А в «Гауди-риелт» сообщили, что за 2013 год максимальный рост объемов строительства жилья в Краснодаре зафиксирован в микрорайоне Черемушки. Общая площадь квартир в строящихся здесь домах превысила 100 тыс. кв. м. Также динамично осваиваются микрорайонах имени Маршала Жукова и Гидростроителей: здесь количество новостроек увеличилось по сравнению с 2012 годом более чем на 30%.

Во всех указанных районах есть объекты эконом-класса. Так, в Черемушках на улице Селезнева ведут строительство частные застройщики, квартиру у них можно приобрести за 34-38 тыс. руб. за кв. м. В микрорайоне имени Маршала Жукова к эконом-классу можно отнести ЖК «Кремлевские ворота» (34 тыс. руб.), а на Гидростроителей – микрорайон «Почтовый», по проекту состоящий из 37 домов (37-40 тыс. руб.).

И все же наиболее активное строительство жилья эконом-класса развернуто на северных окраинах Краснодара – в Прикубанском округе (в частности в микрорайоне Московский). Совокупный объем предложения в этой зоне оценивается на уровне 800 тыс. кв. м, уточнил Денис Сериков.

Здесь в категории «эконом» сейчас строятся ЖК «Московский» (цена – от 34 тыс. руб. за кв. м), «Казанский» (от 34 тыс. руб.), «Прогресс» (от 33 тыс. руб.), ЖК «Первый» (31-34 тыс. руб.), ЖК «Этажи» (от 30 тыс. руб.), ЖК «Счастье» (от 33 тыс. руб.), «Моде град» (от 30 тыс. руб). В ближайшее время начнутся продажи в новом комплексе от компании «Девелопмент-Юг» – «Спортивная деревня» в районе Ближнего западного обхода.

Частники «образумились»
Лидерами в строительстве жилья эконом- и комфорт-класса в Краснодаре долгое время были частные застройщики. Ими, как правило, являются ИП или даже частные лица, которые имея в собственности землю, возводят на ней многоквартирный дом. Эти «бизнесмены» часто работали без разрешений, да и качество их домов нередко оставляло желать лучшего. Прошедший год ознаменовался борьбой краснодарской мэрии с нелегалами.

«В 2013-м многие частные застройщики перешли на работу согласно ФЗ-214, – напоминает Андрей Слепов. – Они так и остались в своих сегментах, но в связи с правовыми изменениями понесли дополнительные затраты, что отразилось на стоимости квартир».

С ним согласен и Денис Сериков: «За последние полгода ситуация в сфере малоэтажного жилищного строительства изменилась в положительную сторону. Список самостроев резко сократился, практически все игроки «серого» сегмента предпочли реорганизоваться и «выйти из тени». Наведение порядка позволило стабилизировать цены и выйти в этот сегмент крупным проверенным застройщикам», – сказал он.

Таким образом, частные застройщики работают в Краснодаре до сих пор, хотя их доля на рынке несколько упала. «В 2013 году было немало тех, кто дома построил, но не сдал, так как не всё в них соответствовало градостроительным нормам. Эти дома могут так и не сдаться», – считает Эдуард Давыденко. Он уверен, что если бы «серые» застройщики продолжали работать в прежних масштабах, они бы и дальше, демпингуя, держали 35-40% рынка. Перетянули бы на себя еще клиентов, которые покупают жилье за «живые» деньги, а крупным застройщикам остались бы «ипотечники».

По данным Эдуарда Давыденко, стоимость жилья на первичном рынке у частных застройщиков сейчас варьируется от 25 до 35 тыс. руб. за кв. м на стадии котлована.

Впрочем, несмотря на выгоду, квартиры от частников сейчас пользуются меньшим спросом, чем в предыдущие годы. Это связано с тем, что активная борьба с самостроями продолжается. «Даже в сегменте “эконом” покупатели предпочитают иметь дело с более надежными компаниями, которые, как правило, возводят ЖК из нескольких домов на окраинах Краснодара», – рассказала Айгуль Нугаева. Престижность района, наличие парковых зон, парковки – такие детали стали выдвигаться на первый план при выборе даже недорогой квартиры.

Эксперты, опрошенные БН, уверены, что объемы строительства в сегменте эконом-класса в ближайшее время не сократятся. Но при неблагоприятной макроэкономической ситуации возможно «некоторое замедление строительной активности».

Цены на однокомнатные квартиры в строящихся домах эконом-класса, апрель 2014 года

Источник: сайты застройщиков

11.04.2014 14:55 | Источник БН.ру

Автор: Юлия Клиндухова

Фото: Ксения Нестерова