Рынок жилья в Краснодаре: начало года прошло в ожидании

В конце 2014 года негативные явления в экономике страны спровоцировали население Краснодара, желающее сохранить сбережения, на массовую покупку недвижимости, что привело к росту цен. По данным аналитиков, в декабре он составил 8%, средняя цена на первичку достигла 45,9 тыс. руб. за кв. м. В I квартале ажиотаж сменился затишьем. Результатом может стать возврат цен к ноябрьским значениям.

В конце прошлого года и в начале нынешнего прогнозы специалистов относительно дальнейшего развития ситуации на рынке жилья были осторожными. С одной стороны, по их мнению, рост цен на недвижимость неизбежен из-за снижения курса рубля и удорожания строительных материалов. С другой, экономический кризис предполагает уменьшение покупательской активности, что стимулирует снижение стоимости жилья.

Куда катится спрос
В конце 2014 года в Краснодаре возник ажиотажный спрос на жилую недвижимость, и число сделок за декабрь 2014 года выросло на 29% по отношению к ноябрю и на 73% по сравнению с декабрем 2013 года.

В начале 2015 года спрос на первичную и вторичную в Краснодаре значительно сократился. Одна из главных причин – резкий рост потребительских цен и, как следствие, снижение платежеспособности населения, считают эксперты Macon Realty Group. Сыграло роль и подорожание недвижимости: если в ноябре 2014 года средний бюджет покупки квартиры составлял 2,16 млн руб., то в январе 2015-го он достиг почти 2,3 млн руб. Этот показатель, по сведениям компании, меньше чем за месяц вырос на 6,1%. Другая причина снижения покупательского спроса – повышение ключевой ставки ЦБ до 17%, что привело к росту ставок по ипотеке и резкому сокращению количества выданных кредитов.

Еще один фактор, вызвавший стагнацию рынка недвижимости, – значительная часть платежеспособного спроса была реализована в конце 2014 года. Кризис подстегнул тех, кто планировал покупку недвижимости, и большая часть сделок была совершена уже в декабре. «Тем не менее сейчас покупательский спрос возвращается, – говорит ведущий эксперт по недвижимости АН Kras Realty Олег Царионов. – В марте мы наблюдали увеличение количества сделок. В апреле ожидаем еще больший рост».

Первичка: цены на пути к ноябрю?
По результатам исследования «Информационно-аналитического центра недвижимости и бизнеса» (ГК «Юлас»), больше всего в начале года в городе строилось монолитных высоток (84,8% от общего числа квартир на рынке новостроек). Жилье в новых кирпичных домах составляет 8,14%, а в панельных/блочных – 7,06%.

Согласно данным компании, по итогам I квартала средняя цена квадратного метра общей площади составила 43,3 тыс. руб., что дороже, чем в IV квартале 2014 года, на 2,23%. Больше всего предложений о продаже новостроек сосредоточено на улице 40 лет Победы и в микрорайоне Черемушки – 10,85% и 10,4% соответственно от общего числа предложений.

По ценам лидирует улица Кубанская Набережная, где квадратный метр первички стоит 69,5 тыс. руб. Немного отстают, но все равно держатся в списке самых дорогих такие районы, как Сельхозинститут, Старый Центр, Юбилейный, Северные мосты, кинотеатр «Аврора» – 61,9 тыс., 59 тыс., 57,2 тыс., 55,5 тыс., 51,1 тыс. руб. за кв. м соответственно.

В диапазоне от 40 до 49 тыс. руб. за «квадрат» сейчас выставляются на продажу квартиры в Фестивальном микрорайоне (49,8 тыс. руб.), Репино (46,5 тыс.), ТЭЦ (45,5 тыс.), по улице 40 лет Победы (45 тыс.), в поселке Рубероидный (44,7 тыс.), в микрорайоне ЗИП (44,6 тыс.), по Восточно-Кругликовской улице (44,4 тыс.), возле Тургеневского моста (40,7 тыс.), аэропорта (40 тыс.).

По 30-39 тыс. руб. за кв. м предлагаются квартиры неподалеку от ТРЦ «СБС-МегаМолл» (39,8 тыс.), на Ростовском шоссе (38,7 тыс.), возле «Микрохирургии глаза» (38,5 тыс.), в поселке им. Жукова (37 тыс.), по Московской улице (36,7 тыс.), в Немецкой деревне (35,2 тыс.), в поселке Знаменский (34 тыс.), на хуторе Ленина (31,5 тыс.).

Объем доступного предложения по первичке в начале года значительно сократился. Если ранее можно было купить квартиру от крупного застройщика во многих удаленных районах города, заплатив до 35 тыс. руб. за кв. м, то в начале года по такой цене предлагались объекты преимущественно рядом с Российской улицей и строящиеся по ФЗ-215 (с использованием денежных средств граждан – участников ЖСК).

«Рост цен на строящиеся объекты был неизбежен из-за удорожания строительных материалов, – прокомментировал Олег Царионов. – И можно было наблюдать странную ситуацию, когда в уже сданных объектах квартиры стоили дешевле, чем в находящихся на стадии строительства».

В Macon Realty Group рассказали БН, что в то же время на фоне снижения спроса застройщики были вынуждены сдерживать рост цен квартир – в основном за счет акций и скидок. Эта тенденция начала прослеживаться в феврале 2015 года: многие компании, которые активно повышали цены в декабре, стали плавно снижать их.

Например, «МТ “ВПИК”» уменьшила стоимость «квадрата» в ЖК «Барселона» на 10 тыс. руб. – до 50 тыс., «ЮгСтройИнвест Кубань» – на 5 тыс. руб. в микрорайоне «Панорама» (до 55 тыс. руб.). Компания «Девелопмент-Юг» в феврале снизила цены практически во всех своих объектах среднего класса (ЖК «Триумф», «Три богатыря», «Симфония» и т. д.) на 6-13 тыс. руб. за кв. м – до 50-55 тыс. руб. за кв. м (цена января – 57-65 тыс.). Текущее значение сопоставимо с ноябрьскими ценами, которые были до ажиотажного спроса.

На жилые комплексы эконом-класса этой же компании (ЖК «Прогресс» и «Спортивная деревня») в феврале также появились скидки – от 25 до 50 тыс. руб. с квартиры.

Также в феврале сбросила цену ГК «Доступное жилье» на жилье в ЖК «Вавилова»: к январю стоимость возросла до 45-50 тыс. руб. за кв. м, но уже в феврале упала до 40 тыс.

Компания «Инсити» снизила стоимость квартир в ЖК «Инсити» на 0,8-2 тыс. руб. за кв. м (в зависимости от литера).

ООО «ЕкатеринодарСтрой Инвест» объявило о начале акции на квартиры в ЖК «Аврора Парк», установив на них цену 47 тыс. руб. за кв. м. Это дешевле, чем в январе, на 3 тыс. руб. В ЖК «Южный парк» девелопер понизил среднюю стоимость квартир на 1-1,5 тыс. руб. за кв. м – до 41-42 тыс. руб.

Компания «КСО», возводящая ЖК «Фонтаны», в январе 2015 года повысила стоимость квартир с 42 до 50-51 тыс. руб. за кв. м, затем в феврале объявила акцию, в рамках которой «квадрат» вернулся к 42 тыс. руб. Таким образом, цены в данном жилом комплексе вернулись к ноябрьскому уровню.

Многие краснодарские застройщики, уже снизившие стоимость первички, подтверждают падение спроса в начале 2015 года, отмечают в Macon Realty Group. В дальнейшем, по прогнозам компании, цены на квартиры продолжат снижение – к концу года оно может превысить 10% по отношению к январю.

Доктор экономических наук, профессор Кубанского государственного технологического университета Александр Полиди также считает, что оснований для повышения цен нет. «Реальные доходы населения в кризис будут снижаться, так же как и спрос. Но и заметного падения стоимости жилья не будет, особенно учитывая то, что в Краснодаре в сравнении с другими региональными центрами цены на недвижимость и так относительно невысокие. Возможно снижение на 5-10%», – рассуждает эксперт.

Олег Царионов говорит, что спрос на первичное жилье уже начал расти: наблюдается снижение курса иностранных валют, и люди стремятся вкладываться в недвижимость.

Вторичка: цены пока держатся
По итогам I квартала 2015 года средняя цена квадратного метра на рынке вторичной недвижимости Краснодара составила 52,7 тыс. руб., и это на 3,4% выше, чем в конце 2014 года (данные «Информационно-аналитического центра недвижимости и бизнеса»).

Самые дорогие квартиры на вторичке выставляются на продажу на улице Кубанской Набережной – 76,7 тыс. руб. за кв. м. Чуть дешевле Старый Центр – 73 тыс., Юбилейный микрорайон – 62,8 тыс., кинотеатр «Аврора» – 60,2 тыс.

В диапазоне 50-59 тыс. руб. за кв. м продается жилье, находящееся в таких районах, как Сельхозинститут – 58,9 тыс., Тургеневский мост – 58,1 тыс., Вещевой рынок – 55,9 тыс., Черемушки – 55,7 тыс., Северные мосты – 53,1 тыс., Репино – 52,7 тыс., Немецкая деревня – 52,6 тыс., Комсомольский микрорайон – 51,7 тыс., Дубинка – 50,4 тыс.

Сравнительно доступные по цене квартиры продаются на КСК – 49,4 тыс. за кв. м, «Микрохирургии глаза» – 48,8 тыс., ТЭЦ – 48,4 тыс., по Восточно-Кругликовской улице – 48,3 тыс., в поселке им. Жукова – 45,7 тыс., по Московской улице – 43,7 тыс., в поселке Рубероидный – 43 тыс., на хуторе Ленина – 41,6 тыс.

Самый низкий уровень цен на вторичное жилье – в станице Елизаветинской – 38,9 тыс. руб. за кв. м, по Ростовскому шоссе – 38,6 тыс., в поселке Белозерный – 38 тыс., Знаменский – 37,4 тыс., на хуторе Копанском – 17,7 тыс., в поселке Октябрьский – 11,9 тыс.

По количеству выставленных на продажу квартир в настоящее время лидируют Фестивальный микрорайон (12,58% от общего числа предложений по городу), Российская улица (9,48%), Черемушки (9,03%).

В ЖЦ «Каян» считают, что в ноябре 2014 года цены на вторичном рынке недвижимости уже были завышены. «При этом многие продавцы снимали объекты с продаж в надежде, что цена с наступлением 2015 года будет еще выше, – говорит эксперт компании Анна Гусева. – В связи с этим продажи были в основном на первичном рынке. Цены на вторичке выросли – от 200 до 500 тыс. руб. за объект. Многие цены на квартиры были номинированы в долларах. В итоге в январе спрос на вторичку был минимальным, но цены остались прежними. Делать какие-то прогнозы в сложившейся ситуации не представляется возможным. Вероятно, цены пока останутся на уровне конца прошлого года».

По словам Олега Царионова, стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла на 10-15% и остается на этом уровне. Он полагает, что подорожание вторички было спровоцировано декабрьским ростом цен в новостройках.

В Macon Realty Group подсчитали, что в I квартале года готовые квартиры подорожали в среднем на 12,1% – до 53,4 тыс. руб. за кв. м (по сравнению с концом декабря). «Причина в том, что рынок вторичного жилья быстрее реагирует на изменения в экономике. К тому же цены регулируются самими собственниками, – говорит Илья Володько, генеральный директор компании. – Владельцы не торопятся снижать цены, и ситуация эта, вероятно, сохранится до лета, пока отсутствие спроса не заставит их пересмотреть ценовую политику».

На рынке аренды без перемен
По данным ЖЦ «Каян», арендные ставки без учета коммунальных платежей в настоящий момент составляют: за однокомнатную квартиру – 14-18 тыс. руб. в месяц, за двухкомнатную – 18-23 тыс., за трехкомнатную – 30-35 тыс. «Спрос на арендное жилье в Краснодаре остается стабильным, – отмечают в агентстве, – по-прежнему популярны такие микрорайоны, как Центральный, Юбилейный, 40 лет Победы, Фестивальный».

По данным системы «Неагент», средняя цена на аренду квартир в Краснодаре с декабря начала плавное снижение. Снять «однушку» в декабре можно было за 16,4 тыс. руб. в месяц, в январе – 16,3 тыс., в феврале – 16,2 тыс., в марте – 16,1 тыс. «Двушки» в декабре стоили в среднем 21,2 тыс., в январе – 21,1 тыс., в феврале – 20,8 тыс., в марте – 20,6 тыс. «Трешки» и многокомнатные квартиры демонстрировали следующую динамику: декабрь – 27,8 тыс., январь – 27,5 тыс., февраль – 27,4 тыс., март – 27,2 тыс. руб. в месяц.

В Macon Realty Group считают, что арендуемое жилье в Краснодаре будет дешеветь и дальше. «У тех, кто снимает квартиры, обычно каждый рубль на счету. Поэтому арендаторы будут снижать свои требования, съезжаться с родственниками, снимать жилье на несколько человек или даже семей», – говорит Илья Володько. Он считает, что к снижению цен также приведет ажиотажный спрос на покупку жилья в декабре 2014 года. Многие объекты тогда приобретались в инвестиционных целях, и они уже начинают поступать на рынок аренды.

Похожей точки зрения придерживается Александр Полиди: «Избыток предложения на фоне снижения доходов населения и падения спроса не способствует повышению цен на сдаваемое жилье. Если же учитывать инфляцию, налицо падение стоимости аренды».

Впрочем, ситуация может еще немного измениться к середине года: Олег Царионов напомнил, что цены на аренду жилья обычно растут в июне и сентябре, когда в городе увеличивается число студентов. Эксперт также отметил, что в связи с перенасыщением рынка некоторые квартиры простаивают. Особенно долго ждут арендаторов элитные квартиры, в результате собственникам нередко приходится снижать их стоимость.

Ипотека: поможет государство
Ситуация на рынке недвижимости в Краснодаре во многом зависит от доступности ипотечных кредитов. В 2014 году на первичном рынке местного жилья 35-40% сделок проходило с привлечением ипотеки, на вторичном – 15%. После повышения ключевой ставки ЦБ, по данным Macon Realty Group, в январе количество выданных ипотечных кредитов в Краснодаре сократилось почти на 40% по отношению январю 2014 года.

Правительство РФ предприняло меры по поддержке этого сегмента рынка – 13 марта оно одобрило введение в РФ льготного ипотечного кредитования по ставке не выше 13%. После снижения ключевой ставки ЦБ 16 марта до 14% Минфин предложил понизить и льготную ставку до 12%, инициатива была одобрена. Меры поддержки будут действовать в стране до 1 марта 2016 года.

Поддержать ипотеку намерены и региональные власти, чтобы удержать объем выдаваемых ипотечных кредитов на уровне 2014 года. В 2015 году в Краснодарском крае на эти цели предусмотрено 400 млн руб. Средства будут направлены на социальные выплаты для первоначального взноса по ипотеке, на программы накопительной ипотеки и для молодых семей. Помимо этого, для поддержки рынка ипотеки край рассчитывает привлечь дополнительно 350 млн руб. Также администрация региона разрабатывают схемы поддержки для граждан, имеющих ипотеку, но попавших в трудную жизненную ситуацию. В таких случаях из бюджета будет субсидироваться процентная ставка по кредиту, а банк даст отсрочку по платежу.

Участники финансового рынка также стараются найти способы нивелировать последствия кризиса, чтобы стимулировать покупателей на приобретение недвижимости, запуская программы ипотечного кредитования с государственной поддержкой (ВТБ, Сбербанк и др.).

Итак, в ближайшее время серьезных колебаний цен на краснодарскую недвижимость, скорее всего, не произойдет. Эксперты ожидают лишь некоторого снижения цен из-за падения спроса.

Какие дома в Краснодаре должны сдать в 2015 году (данные на начало апреля) - (скачать)

Источник: данные застройщиков и агентств недвижимости города

10.04.2015 16:25 | Источник БН.ру

Автор: Екатерина Ширлинг

Фото: Алексей Александронок