Ключ на 18, или Что будет с ипотекой?

Шумиха после непопулярного (хотя и вполне ожидаемого) решения Центробанка немного улеглась, и BN.ru опросил экспертов, чем повышение ключевой ставки чревато для рынка кредитной недвижимости.

Жесткие триггеры

Итак, ключевая ставка выросла на целых 2%, достигнув 18%. Это одно из самых высоких значений за последние десять лет (больше было только весной 2022 года – 20%). Глава Банка России объяснила данную меру тем, что «реализовались все триггеры для повышения ставки».

1. Цены продолжают расти; прогноз по уровню годовой инфляции с 4% повышен до 7%.
2. Перегрев экономики не сокращается, при этом резервы рабочей силы и производственных мощностей исчерпаны.
3. Потребительская активность не охлаждается, а кредитование расширяется всё более высокими темпами.
4. Ужесточение санкций приводит к новым инфляционным рискам.

Всё это привело к необходимости «поддержания более жестких денежно-кредитных условий, чем предполагалось ранее». Коллеги Эльвиры Набиуллиной, к слову, предлагали повысить ставку и вовсе до 19–20%, но в итоге было принято «промежуточное» решение. Высокую ставку будут держать так долго, сколько потребуется для возврата инфляции к целевому уровню 4%, и могут повысить еще сильнее – таков неутешительный вердикт мегарегулятора.

Цепная реакция

В новых реалиях банки повели себя зеркально: немедленно подняли ставки кредитования. Некоторые, предвидя действия ЦБ, даже сделали это заранее. По ипотеке (рыночной, не льготной!) ситуация, в частности, следующая.

В Сбере кредиты подорожали на 0,3–2 п.п. в зависимости от типа жилья и размера первоначального взноса: ставка на первичном рынке теперь начинается от 20,3%, на вторичке – от 20%. ВТБ повысил ставки на 0,5–1,7 п.п., минимальный процент по кредиту на покупку квартиры составляет 20,5%. У Альфа Банка ставки по базовым программам выросли на 1 п.п. и достигают 21,99%. В Газпромбанке ипотека подорожала на 1,4 п.п., минимальная ставка – 22,5%. ПСБ увеличил проценты по ряду программ в среднем на 1,5 п.п., базовая ставка там 18,5%, но без дополнительных условий может дойти и до 21%.

В решении Банка России есть и ложка меда, но только для тех, кто решит копить деньги на депозите. Увеличение ключевой ставки, как известно, влечет рост ставок не только по кредитам, но и по вкладам. На данный момент эксперты говорят о повышении в диапазоне 1–2%.

Стоит учесть, что ставки по вкладам заметно различаются в зависимости от срока размещения денег: чем он короче, тем выгоднее условия. По данным компании Freedom Finance Global, предложения банков сейчас в среднем такие: по краткосрочным вкладам (месяц) доходность составляет 17–19% годовых, по среднесрочным (три месяца) – 14,5–17,5%, по долгосрочным (год) – 13–16%. При этом ставки для прежних клиентов остаются достаточно скромными.

Прогнозы аналитиков

«Ипотека стала невозможной», «крах жилищного кредитования», «неподъемные кредиты» – примерно в таких выражениях представители интернет-сообщества оценивают нынешнюю ситуацию на рынке. И эти триггеры не такие сдержанные, как у аналитиков ЦБ. Пессимистичны не только блогеры, но и некоторые финансисты, которые предрекают, что выдача ипотеки упадет чуть ли не на 40%. Однако так ли всё ужасно? Мы попросили экспертов из Санкт-Петербурга и Москвы дать прогноз по сегменту кредитной недвижимости на ближайшую перспективу. Вот как считают теоретики рынка – аналитики.

Василий Григорьев, директор отдела исследований рынка консалтинговой компании Core.xp:

– После завершения широкой льготной ипотечной программы на рынке могут остаться совместные программы девелоперов и банков, что сделает рост ставок плавным. Тенденция повышения ставок на первичном рынке отрицательно повлияет на спрос на новые квартиры в ипотеку, благодаря которой в 2023 году было сформировано 2/3 спроса рынка нового жилья. Подъем средней ставки под залог ДДУ выше 10% во втором полугодии 2024-го может привести к сокращению спроса на ипотечные новостройки примерно на треть относительно аналогичного периода прошлого года.

При этом в сегменте недвижимости без привлечения кредитов можно ожидать стабильный спрос на уровне 2023 года. Этому будет способствовать рост экономики, а также интерес частных инвесторов к вложениям в недвижимость на фоне увеличения потребности в арендном жилье из-за высоких ипотечных ставок. Таким образом, общее снижение первичного рынка во втором полугодии может достигнуть 20%.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru»:

– Спрос на ипотеку, конечно, снизится. Это связано с тем, что в России существенно сократили ипотечные льготы: массовую программу субсидирования ставок, которая была главным драйвером продаж, отменили, а условия семейной ипотеки сильно «подкрутили». То есть большая часть заемщиков, которые раньше рассчитывали на льготную ставку, теперь могут взять только рыночную ипотеку. Но ставки по ней заградительные – от 20% годовых по крупным банкам, и это еще одна причина снижения ипотечного спроса.

При этом цены на жилье остаются высокими: за четыре года квартиры в крупных городах подорожали минимум вдвое на фоне доступной ипотеки (в том числе поэтому власти приняли решение о сокращении льгот). В Минфине считают, что «льготная» доля в общем объеме выдачи ипотеки должна составлять около 25%, тогда как в последнее время она доходила до 90% (и даже выше). Теперь рынок ждет охлаждение, спрос на ипотеку и новостройки в целом сократится. Но это не обвал, а возврат от рекордно завышенных показателей к нормальным.

Мнение девелоперов

А вот что сообщили по теме практики – представители строительных компаний.

Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101»:

– По итогам первого полугодия доля ипотечных продаж у нас составила 89%, из них доля сделок с рыночной ипотекой – всего 1%. Именно доступная ипотека в последние годы была драйвером продаж и давала возможность застройщикам вводить в эксплуатацию рекордное количество квадратных метров. В июле наши продажи снизились на 50% по сравнению с июнем, при этом количество первичных обращений в колл-центр осталось на том же уровне. Потребитель всегда надеется на приемлемые условия. Поэтому банки и девелоперы оперативно вывели на рынок программы, в которых низкая ставка, до 10%, дается на период строительства дома. Подчеркну, что новая система ипотечного кредитования только формируется. Как заработают все программы в условиях высокой ключевой ставки, будет понятно лишь к октябрю.

При этом уже понятно, что доступность рыночной ипотеки снизится еще сильнее. При ключевой ставке 16% и рыночных ипотечных ставках на уровне 21% девелоперы могли субсидировать ставки до 12,9% на весь срок, а на период строительства дома делать их ниже 10%. Теперь же ставки выросли до заградительных значений, и компании смогут субсидировать их самое меньшее до 15%. Однако наша практика показывает, что покупатели психологически не готовы к ставкам выше 13%.

Сергей Сергеев, директор жилых и инфраструктурных проектов ЖК «Кронфорт»:

– Повышение ключевой ставки неизбежно влечет рост ставок по ипотеке. Это обусловлено финансовой моделью кредитования. Действительно, объем выдачи займов может существенно снизиться в первые месяцы из-за шокового эффекта у покупателей. Часть населения не сможет позволить себе кредит на новых условиях, некоторые возьмут паузу и решат подождать улучшения условий. Однако, во-первых, со временем объемы выдачи начнут возвращаться к изначальной отметке. Во-вторых, семейная ипотека без сверхлимита по-прежнему остается доступной: начальная ставка составляет 5,8%. Поэтому семьи с детьми изменения затронут в минимальной степени. Кроме того, есть субсидированные программы со ставкой от 3,5% на весь срок кредита.

В качестве резюме

По итогам опроса вырисовываются такие тезисы.

• Ипотечные кредиты станут брать меньше, так как программы льготной ипотеки свернули и «подкрутили», а ставки по рыночной – заградительные.
• Спрос на новостройки может сократиться на треть.
• Заработают совместные ипотечные программы застройщиков и банков, позволяющие субсидировать ставку хотя бы до 15%.
• Со временем объемы выдачи ипотеки вернутся к изначальной отметке. Если нет срочной необходимости покупать жилье, лучше подождать и подкопить денег (тем более ставки по вкладам выросли).
• Семейная ипотека по-прежнему доступна (ставки меньше 6%).
• О работе ипотечных программ в новых условиях можно будет судить не раньше чем через полтора-два месяца.

12.08.2024 08:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Изображение от Freepik