Карасунский округ Краснодара: комфорт-класс в приоритете

Карасунский округ Краснодара сегодня – один из лидеров по количеству новостроек. БН выяснил, какие проекты жилых комплексов здесь будут реализованы, как развивается рынок в новых экономических реалиях и что ждет территорию округа в будущем.

Образно говоря, Карасунский округ – это восточные ворота Краснодара. Здесь встречаются сразу несколько крупных магистралей – федеральная трасса М4 («Дон»), ведущая к Черному морю, трасса Краснодар – Кропоткин и улица Восточный обход. Неподалеку от них, также на окраине, располагаются такие важные объекты, как международный аэропорт Пашковский и крупнейшее на Северном Кавказе водохранилище (420 кв. км), называемое в народе Краснодарским морем.

Этот округ вслед за Прикубанским – второй по площади в Краснодаре (152 кв. км с населением 240 тысяч человек). В его состав входят микрорайоны Гидростроителей (ГМР), Комсомольский (КМР), Черемушки, Пашковский (ПМР), а также кварталы вокруг камвольно-суконного комбината (КСК), ремонтно-механического завода (РМЗ), хлопчато-бумажного комбината (ХБК), Пашковский и Старокорсунский сельские округа.

Плюсы и минусы Карасунского округа
Восточная часть города считается экологически чистой, здесь много зеленых зон, мест для отдыха, в том числе популярный парк Солнечный остров у реки Кубань. Здесь же располагаются Карасунские озера – 15 небольших водоемов, окруженных деревьями и кустарниками. Вдоль них предлагается создать сеть вело- и пешеходных дорожек.

Ввиду того что округ немолодой, его главным преимуществом является инфраструктура: система общественного транспорта, детсады, школы и вузы (включая Кубанский государственный университет), аэропорт, рынки и торговые центры. Несмотря на то что Карасунский округ состоит в основном из спальных районов, здесь, по сведениям портала о недвижимости Вестум.ru, сосредоточено 50% торговых площадей кубанской столицы и 20% – офисных.

Среди других преимуществ округа эксперты называют приличное количество свободных участков под застройку. «Это и земли на улице Старокубанской возле ТРК «СБС Мегамолл», и площадки в ГМР вдоль реки Кубань, много бывших промышленных объектов на улицах Селезнева, Таманской, Обрывной, Уральской, Новороссийской, которые переводятся в категорию Ж2 (многоэтажное строительство). И вот уже через два-три года на месте пустырей мы увидим жилые дома», – говорит Олег Царионов, ведущий эксперт сall-центра новостроек Краснодара Yuga-build.ru.

По его словам, хорошие перспективы для строительства имеют поселки Знаменский, Новознаменский, Пригородный, окрестности хутора Ленина и ТРК «ОЗ Молл».

Главный недостаток округа – пробки. «Эта проблема есть в любом районе города, но здесь она особенно актуальная», – считает Олег Царионов. Наиболее часто «стоят» улицы Ставропольская, Мачуги, Сормовская, Уральская, Селезнева, Старокубанская – иначе говоря, все основные магистрали этой части города.

В Карасунском округе есть районы, испытывающие недостаток инфраструктуры – торговой, развлекательной, дорожной. Не везде есть газ, центральное водоснабжение и канализация. К таким территориям относятся хутор Ленина, станица Старокорсунская, поселки Знаменский, Новознаменский, Пригородный. Но сегодня здесь строятся дороги, проводится газ, разрастаются сами населенные пункты – главным образом за счет частного сектора. Впрочем, строятся и многоквартирные дома. Например, в поселке Знаменский «Краснодар Строй Центр» возводит ЖК «Первомайский» из шести трехэтажных домов, а в Новознаменском – пятиэтажный ЖК «Марсель».

На хуторе Ленина «Кубанская строительная компания» сдала коттеджный поселок «Виктория» и строит КП «Радужный» на 28 домов. Между хутором Ленина и станицей Старокорсунской уже готов коттеджный поселок «Прибрежный» (571 дом). Строится КП «Зябликово» (75 домов) от «Компании Ника-Лайф» и КП «Бриз» (72 дома) от «Сентябрьского Бриза». Рядом со Старокорсунской медленно растет КП «Зеленый берег» от одноименного застройщика.

Обзор микрорайонов
«Вторичное жилье Карасунского округа в основном представлено хрущевками. Но благодаря массивной застройке на улицах Селезнева, Ставропольской, а также в ГМР и КМР за последние десять лет выросла доля «новой вторички». Ее стоимость, естественно, выше, чем старого фонда, – рассказывает Олег Царионов. – Причины очевидны – возраст хрущевских серий, их близость к аварийному состоянию. Новые дома чаще всего возведены по монолитно-кирпичной технологии, что обеспечивает хорошее качество».

Карасунский – один из самых популярных у покупателей жилья и потому всегда в цене. Однако разные микрорайоны имеют свою специфику.

ГМР, названный в честь строителей Краснодарского водохранилища, начал застраиваться в 1970-х. С двух сторон его огибает река Кубань, поблизости расположена лесопарковая зона. В районе два транспортных кольца с оживленным трафиком – большое (улицы Автолюбителей, Гидростроителей, Благоева) и малое (улицы Игнатова, Трудовой Славы, Благоева). Жилфонд ГМР представлен, как правило, 9- и 14-этажными панельными домами. Большое количество пятиэтажек сосредоточено на улице Игнатова, Благоева, Трудовой Славы, Невкипелова. Новые дома строятся от улице Невкипелова в направлении реки Кубань и на улицах Игнатова и Мачуги. Большой популярностью пользуются квартиры в зданиях, расположенных по Большому и Малому кольцу, поскольку транспорт отсюда идет в разные районы города.

КМР, расположенный между улицей Симферопольской, Уральской и озером Карасун, активно застраивался в 1980-х, поэтому здесь преобладают панельные высотки и, в отличие от ГМР, почти нет пятиэтажек. «Слабое звено» района – промзона на Уральской улице. Впрочем, она отделена от жилмассивов, так что грузовые потоки не особо мешают жителям. Строительство современных домов в КМР ведется на Уральской улице, в районе бывшего кинотеатра «Горизонт», и на Сормовской. Все они пользуются спросом у покупателей жилья благодаря хорошему транспортному сообщению.

Микрорайон КСК в границах улиц Новороссийской, Лизы Чайкиной, Симферопольской и Карасунских озер начал застраиваться в 50-е годы прошлого века. Свое название он получил благодаря Камвольно-суконному комбинату, давно прекратившему свою деятельность. В районе есть транспортные проблемы, поскольку многие автобусы и маршрутки едут из КМР уже переполненными. Рынок вторичного жилья представлен частным сектором и малоэтажными (два-три этажа) зданиями. Несколько высоток эконом-класса построены на пересечении Сормовской и Первомайской улиц.

ПМР, до 2003 года имевший статус поселка городского типа, занимает территорию у Карасунских озер и улицы Восточный обход. Там расположен международный аэропорт Пашковский. Основное предложение на рынке жилья – частные дома, панельные высотки 1990-х годов постройки сосредоточены на улицах Ярославского, Выгонной, Бершанской и Садовой. Точечно строятся новые многоквартирные дома.

Микрорайон РМЗ возле Северных мостов располагается близко к центру города, он также застроен в основном частными домами. Есть блоки на двух-трех хозяев, пятиэтажки и несколько высоток (в том числе бизнес-класса). Проблема транспортной доступности стоит довольно остро: автомобильные потоки идут в основном по Ялтинской улице, по Новороссийской и Волжской ходят только маршрутные такси – транзитом из КМР. В час пик они переполнены. В связи с этим хорошим спросом у покупателей жилья пользуются дома между Ялтинской и Дунайской, так как располагаются близко к автомагистралям.

Рынок недвижимости в микрорайоне ХБК, находящемся в границах улиц Алтайской, Селезнева, Сормовской, Лизы Чайкиной и Новороссийской, выглядит скромно. Многоэтажная застройка с типовыми квартирами сосредоточена на улице Стасова и Алтайской. Строятся два новых дома по Уральской улице – ЖК «Мультиплекс «Кино» от ООО «Юг-ГарантСтрой» и «Аквамарин» от ООО «АльфаСтройКомплекс». Оба сдаются в третьем квартале 2016 года. Хлопчато-бумажный комбинат, давший название микрорайону, в настоящее время не работает, его помещения сдаются под офисы и торговые объекты. Здесь расположены ТРК «Медиа Плаза», «Меридиан» и «Галактика». Плюс – мимо ХБК ходят все виды общественного транспорта.

Один из самых старых в Краснодаре – микрорайон ЧМР. Он расположен между старым центром и ГМР, входит в состав Центрального и Карасунского округов. Впрочем, к Карасунскому относится лишь небольшая часть территории между улицами Ставропольской, Селезнева и Новороссийской. Застройка здесь представлена главным образом 9-16-этажными домами. Возведение типовых высоток с малогабаритными квартирами и «улучшенками» на Ставропольской улице началось с конца 1970-х годов. Сейчас в ЧМР строится много новых высоток разных классов – от эконома до элитного.

Большая стройка
«За последние три года объем предложения на рынке жилья округа вырос в несколько раз, – рассказывает независимый аналитик краснодарского рынка недвижимости Эдуард Давыденко. – Раньше здесь было много промышленных объектов, но сегодня их активность снижается. Много строится жилья. Идет как точечная застройка – обычно это дома с одним подъездом, так и застройка целыми микрорайонами, жилыми комплексами – например, от улиц Трудовой Славы/Благоева до Бородинской, третье кольцо Гидростроя».

Первичный рынок представлен в основном монолитно-кирпичными домами. «Таких зданий – до 80% от общего объема новостроек округа, – говорит заместитель генерального директора АН «Дорога к дому» Елена Полюндра. – Блочных домов здесь намного меньше, чем в других районах Краснодара. К бизнес-классу можно отнести около 20% жилья, к комфорт-классу – 40% и еще 40% – к эконому». По ее словам, застройщики планируют реализацию новых проектов в округе вплоть до 2020 года. Среди активно застраиваемых микрорайонов особенно выделяются Черемушки, ГМР и ПМР.

Сегодня, по информации городских агентств недвижимости, в Карасунском округе возводится более 30 жилых комплексов. На первичном рынке жилья можно найти как стандартные одно-трехкомнатные квартиры, так и студии, и пентхаусы. Строительство более половины ЖК должно завершиться в 2015 году.

Таблица

Цены на квартиры в новостройках Карасунского округа на март 2015 года (скачать)

Карасунский округ: что почем
Средняя цена квадратного метра на первичном рынке в Карасунском округе на середину марта 2015 года составляла 50,6 тыс. руб., сообщает ndv23.ru. Стоимость «квадрата» в новостройках Карасунского округа начинается от 30 тыс. руб. и зависит от стадии строительства дома.

«Разница в средней цене квадратного метра между строящимся и готовым жильем здесь сегодня составляет около 6-7 тыс. руб.», – говорит Елена Полюндра. По ее словам, в последнее время на рынке краснодарской «первички» наблюдается интересная тенденция – застройщики учитывают в одном доме интересы разных категорий клиентов. В доме комфорт-класса могут быть как студии, так и пентхаусы.

На вторичном рынке самые высокие средние цены на жилье в Карасунском округе в декабре 2014 года были зафиксированы в ЧМР – 54,2 тыс. руб. за кв. м (данные ООО «Информационный центр недвижимости и бизнеса»). По уровню цен ЧМР почти не уступает некоторым центральным микрорайонам, Фестивальному и ЗИП (55-57 тыс. руб.), В Комсомольском микрорайоне «квадрат» на вторичке в среднем стоит 49 тыс. руб., в ГМР – 47,9, на КСК и ХБК – 4,6, в районе аэропорта и ПМР – 45,3. В одной ценовой категории с этими микрорайонами Карасунского округа находятся Энка и кварталы у Краевой клинической больницы.

Самым дорогим на первичном рынке в округе также является ЧМР – новостройки, в среднем они здесь предлагаются по 45,1 тыс. руб. за кв. м. Для сравнения: жилье у «Авроры» и в старом центре стоит 49 тыс. руб. за кв. м. Средняя цена квартир в КМР, КСК, ХБК – 39,8 руб. за кв. м. Самое дешевое жилье округа предлагается в ГМР и ТЭЦ – в среднем по 39,2 руб. за «квадрат». Дешевле, чем здесь, квартиры продаются лишь в Московском микрорайоне Каснодара, по улице Российской, Ростовскому шоссе и Солнечной, в Энке и Репино.

Цены на жилье в Карасунском округе (по классам) на февраль 2015 года

Источник: АН «Дорога к дому» (центр продаж квартир)

В конце 2014 года на рынке жилья Краснодара и Карасунского округа наблюдался ажиотаж: люди старались спасти накопления, вложив их в жилье. «В декабре многие строительные компании резко подняли цены. Рост составил от 3 до 7 тыс. руб. за кв. м, – говорит Елена Полюндра. – Сегодня зачастую собственники выставляют цены ниже, чем застройщики».

По словам Александра Лисова, в декабре продажи значительно выросли по сравнению с ноябрем. «При этом в начале 2015 года они снова снизились, – отмечает Эдуард Давыденко. – В ближайшей перспективе мы ожидаем трудностей у застройщиков, чьи проекты зависят от кредитования. Полагаю, нас ждет падение спроса, так как большинство граждан уже вложили свои капиталы в квартиры».

Перспективы на пороге кризиса
Покупатели жилья выбирают Карасунский округ в надежде на чистый воздух – здесь много зеленых зон. «Другие ориентируются на имеющиеся здесь транспортные развязки. Например, в Черемушках есть и трамвайные, и троллейбусные линии, поэтому на данный район большой спрос. Гидрострой считается семейным районом, но некоторых отталкивают пробки, которые мешают добираться до центра города», – говорит Елена Полюндра.

Аналитики единогласно говорят о хороших перспективах развития Карасунского округа, в частности – из-за наличия свободных земель под застройку. «Здесь не нужно сносить старые кварталы и расселять людей, как в центре города, но в тоже время эту часть города необходимо дополнить объектами инфраструктуры», – считает Александр Лисов.

В Карасунском округе планируется реализация ряда инвестпроектов. Среди них – размещение розничного рынка на участке площадью 17 га у поселков Знаменскийо и Зеленопольский, строительство спортивных сооружений и логистических комплексов в Знаменском. А в Старокорсунской должнен появитьсямногопрофильный физкультурно-оздоровительный комплекс с крытыми аренами, борцовскими и тренажерными залами.

«Основной проблемой там, где быстро и много строят, является отсутствие школ, детских садов и других объектов социальной инфраструктуры, – напоминает Эдуард Давыденко. – Округ имеет перспективу беспроблемной застройки на три-четыре года. Однако мы не знаем, какими темпами она будет идти, потому что перенасыщение рынка, которое обещали эксперты в 2016 году, может наступить раньше. 2016-й будет показательным».

11.03.2015 19:45 | Источник БН.ру

Автор: Карина Алиева

Фото: Алексей Александронок