Рынок жилья в Краснодаре: что будет с ценами в условиях кризиса

2014 год для строительной отрасли Краснодара выдался насыщенным: объем строящегося жилья обновил рекорд, ослабление курса рубля привело к росту количества сделок на рынке недвижимости. А вот относительно того, каким будет 2015-й, прогнозы экспертов довольно противоречивые.

За прошлый год в Краснодаре было сдано 1,7 млн кв. м жилья – на 30% больше, чем в 2013 году, сообщили в жилищном центре «Каян». Таким образом, был переписан рекорд 2012-го в 1,5 млн кв. м.

Самые дорогие – ЦМР и Юбилейный
Как подсчитали в Центре исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена на первичном рынке квартир в Краснодаре за 2014 год выросла на 2,7% (1,1 тыс. руб. с кв. м), составив 43,9 тыс. руб.

После декабрьского повышения ЦБ ключевой ставки до 17% произошел резкий скачок цены на новостройки – по данным компании Macon Realty Group, он составил 8%, средняя цена достигла в декабре 45,9 тыс. руб. за кв. м.

Самые дорогие предложения на первичке сосредоточены в микрорайоне Юбилейный – жилье здесь предлагается в среднем по 51,8 тыс. руб. за кв. м. Самые недорогие квартиры расположены на Московской улице (34,8 тыс. руб.) и в пригороде (32,7 тыс. руб.).

На вторичном рынке самые высокие средние цены зафиксированы в Центральном микрорайоне (ЦМР), «старом центре» города – 62,9 тыс. руб. за кв. м. Дешевле всего жилье в кварталах у ТРЦ «Красная Площадь» – 39,3 тыс. руб. за кв. м.

Борьба за покупателя
Основную конкуренцию за покупателя жилья ведут несколько районов города. Среди старых районов самым большим спросом может похвастаться ЦМР, как говорят в ЖЦ «Каян». За ним идут Черемушки и жилье у кинотеатра «Аврора». На третьем месте по популярности – Комсомольский и Гидростроительный микрорайоны. В последние годы они развиваются, здесь появилась развлекательная инфраструктура.

Из новых микрорайонов наиболее востребованы в Краснодаре Юбилейный и Фестивальный – здесь много предложений в домах с современными планировками квартир. Определенную часть покупателей интересует и недвижимость в окрестностях Кубанонабережной улицы, представленной преимущественно жильем премиум-класса.

По прогнозам аналитиков ЖЦ «Каян», спрос на новое жилье в Центральном районе останется высоким и в будущем. Вряд ли снизятся цены на недвижимость в Черемушках. Не исключено, что в связи с массовой застройкой в Фестивальном и Юбилейном микрорайонах могут снизиться цены на квартиры как в старом фонде, так и в относительно новых домах на вторичке. В последние годы строилось много кирпичных или монолитно-кирпичных высоток с продуманной планировкой квартир, развитой инфраструктурой, грамотно оформленной придомовой территорией.

Площади «ужались»
По информации Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в структуре предложения на рынке новостроек в течение года традиционно преобладали квартиры, имеющие не более двух комнат. Доля однокомнатных составила 47% рынка, двухкомнатных – 35,1%.
Трехкомнатные квартиры занимают 16,4%.

При этом в 2014 году наблюдалась тенденция по смещению спроса в более дешевую категорию компактного жилья: увеличение доли однокомнатных и уменьшение площадей квартир во всех сегментах краснодарской первички. По данным Macon Realty Group, если в 2013 году средняя площадь покупаемых квартир в сегменте эконом-класса составляла 53,7 кв. м, то в 2014-м она уменьшилась до 47,5 кв. м. Средний бюджет покупки снизился с 2,6 млн до 1,68 млн руб.

Нервный спрос на фоне падения рубля
В ЖЦ «Каян» говорят, что с начала ноября количество заявок от клиентов выросло на треть, особенно – на первичном рынке. В компании это объясняют двумя причинами. Первая – сезонная: в конце года недвижимость всегда активно продается. Вторая – неблагоприятный экономический прогноз и ослабление курса рубля. Многие жители поспешили вложить средства в недвижимость, которая считается одним из самых надежных инвестиционных фондов. Особенно увеличился спрос на квартиры-студии. По мнению Эдуарда Давыденко, специалиста по работе на первичном рынке ЖЦ «Каян», такое жилье приобретали люди, имеющие не очень большие накопления.

Ажиотаж на рынке недвижимости в конце 2014 года сменился затишьем в начале 2015-го. Риэлторы это объясняют опять же сезонным постновогодним затишьем и позицией выжидания, которую заняла часть краснодарцев, – люди хотят какой-то ясности в экономических процессах. Уменьшилось и количество объектов на первичном рынке». Ряд городских строительных компаний неофициально приостановили реализацию квартир в строящихся объектах, решив подождать, пока ситуация стабилизируется.

Рынок на грани стагнации
Дальнейшее развитие рынка жилья в Краснодаре во многом зависит от доступности ипотечных кредитов для населения. После повышения ЦБ ключевой ставки до 17% банки подняли ипотечные ставки. В Краснодаре они выглядят следующим образом: Сбербанк – от 14,5%, ВТБ24 – от 15, 95%, Газпромбанк – от 19%, DeltaCredit – от 15,25%. Для сравнения: средняя процентная ставка по ипотечному кредиту в крае в середине 2014 года составляла 12,6%.

По данным Macon Realty Group, в 2014 году на первичном рынке краснодарского жилья 35-40% сделок проходило с привлечением ипотеки. На вторичке доля кредитных сделок не превышает 15%. «В этом сегменте больше состоятельных людей, готовых приобрести жилье за наличные деньги», – отметили в компании.

Несомненно, с повышением ставок по ипотечным кредитам число желающих воспользоваться заемными средствами сократится. «Застройщики получат двойной удар: повышение процентов, если потребуются кредитные средства, и сокращение клиентов – ипотечных заемщиков», – считает Эдуард Давыденко.

«Скорее всего, продажи квартир в 2015 году в результате повышения процентной ставки значительно снизятся, – прогнозирует Илья Володько, генеральный директор Macon Realty Group. – Для рынка недвижимости год будет непростым».

«Девелоперы в 2015 году будут осторожнее планировать новые проекты и бюджеты на них», – считает Александр Полиди, доктор экономических наук, профессор Кубанского государственного технологического университета.

С ним согласен Эдуард Давыденко. «Застройщики, использующие заемные средства, могут приостановить свои проекты из-за повышенных ставок по кредитам. Вероятнее всего, рынок первички ожидает стагнация, – говорит эксперт. – До 20% строительных компаний города могут увеличить сроки строительства. Дело даже не в том, крупная это или мелкая компания, а в способе финансирования. У застройщика могут возникнуть сложности со сроками реализации проекта, если он использует заемные средства».

Илья Володько также полагает, что число новых проектов будет снижаться – во-первых, из-за высоких ставок по кредитам, во-вторых, из-за того, что банки будут осторожнее выделять деньги. Эксперт склоняется к мнению, что нынешний кризис будет более болезненным для строительной области, чем потрясения 2008 года: «На рынок в последнее время вышли более 50 новых компаний. Они рискуют затянуть сроки строительства или обанкротиться».
По мнению собеседников БН, в наступившем году площади продаваемых квартир продолжат уменьшаться. «Застройщикам имеет смысл проектировать больше студий. Это предложение будет иметь спрос», – уверен Сергей Калиненко, генеральный директор Единого call-центра новостроек Краснодара.

Что будет с ценами
Эксперты, опрошенные БН, склоняются к мысли, что рынок новостроек Краснодара в 2015 году ожидает стагнация. Повышение ставок по кредитам ударит по девелоперам и сократит количество ипотечных заемщиков, что в свою очередь вызовет дефицит спроса. Инфляция в свою очередь будет толкать застройщиков на повышение цен. Как все эти факторы отразятся на стоимости квадратных метров, покажет время.

«Развитие ситуации с ценами на жилье зависит от спроса, а его в данный момент нет, – размышляет Эдуард Давыденко. – Сейчас мы наблюдаем снижение количества сделок. Так что застройщики будут вынуждены пересмотреть стоимость квадратного метра, чтобы повысить спрос. На самом деле снижение стоимости как первичного, так и вторичного жилья уже началось».

Илья Володько не готов ничего прогнозировать. «В конце декабря мы увидели повышение цен на новостройки – более чем на 8%, – напоминает собеседник. – Это было неизбежно – поставщики стройматериалов повысили цены, и себестоимость строительства увеличилась. Девелоперы не могут работать в убыток. С другой стороны, они будут вынуждены корректировать стоимость квадратных метров в зависимости от спроса».

Внимание на обманутых
В 2014 году в Краснодаре продолжилась борьба с самостроями. По информации администрации города, за год в суды было подано 764 иска о незаконном строительстве, из них 44 содержат требования о сносе многоквартирных жилых домов.

Не исчезла и проблема долгостроев – в городе насчитывается около 500 тыс. кв. м «проблемных» площадей (данные РБК). Почти четверть недостроенных зданий приходится на объекты группы «ДСК», признанной банкротом в 2012 году. Также проблемные объекты есть у ЗАО «Кларисса» и ООО «Кларисса-Строитель» (обе в стадии ликвидации), ООО «Стройинтеркомплекс» (признана банктротом) и ООО «ЮСКК» (введена процедура наблюдения).

Принятый в 2014 году закон об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков призван был защитить дольщиков и рынок недвижимости от недобросовестных игроков. Закон вызвал много вопросов у строителей. Однако, по словам Эдуарда Давыденко, он никак не отразился на первичном рынке. «Новых обманутых дольщиков в 2014 году не появилось. Можно говорить только о проблемах тех, кто сэкономил на услугах риэлторов и вложил средства в недвижимость, возводимую частными застройщиками», – сказал он.

Пока окончательно не решены проблемы обманутых дольщиков прошлых лет. До сих пор не ясна судьба объектов строительной компании «Родина», владельцы которой объявлены в международный розыск. Весь 2014 год ее дольщики пытались спасти в судах от сноса ЖК «Столичный парк». На митинги выходили и граждане, доверившие свои средства предпринимательнице, строившей объект по улице Серова, 29. Под видом многоквартирного дома ИП Черникова Л. А. возводила офисное здание. Продолжаются работы и на месте ЖК «Кадетский», который был снесен в 2013 году. В апреле 2014 года на том же месте началось строительство нового дома, куда должны поселить обманутых дольщиков. В процессе строительства и два дома ЖК «Изумрудный», возведением которых ранее занималось ООО «Стройинтеркомплекс», а после его банкротства – ООО «ВСВ-Гидрострой».

По информации краснодарской мэрии, в 2015 году 266 млн руб. направят на обеспечение инженерной инфраструктурой домов обманутых дольщиков – речь идет об объектах, расположенных на улицах Дмитриевской Дамба, Пашковской, им. Карякина, им. Мачуги, им. Бабушкина, им. Вавилова.

Какие дома в Краснодаре должны сдать в 2015 году (данные на январь 2015 года) (скачать)

30.01.2015 20:05 | Источник БН.ру

Автор: Екатерина Ширлинг

Фото: Алексей Александронок