Элитное жилье на Черном море: от 40 тыс. руб. за «квадрат»

Еще несколько лет назад достойных предложений по продаже элитного жилья на российском черноморском побережье почти не было. Ничего не найдя на курортах Краснодарского края, требовательный клиент обращал внимание на квартиры люксового сегмента в Испании и Черногории. Сегодня риэлторам уже есть что показать и дома.

Один из главных критериев, по которому оценивается принадлежность курортной недвижимости к элитному классу, – близость к морю. Застройщики часто делают ставку на видовые характеристики проекта (море или горы) и окружающий ландшафт.

«Представления о “классности” проектов на Кубани меняются. И специфика этих изменений повторяет путь московского и петербургского рынков. Когда-то элитным считался объект большой площади с дорогими отделочными материалами. Теперь прежде всего важно окружение. Элитный проект не может быть создан на пустом месте – ему нужна соответствующая городская развлекательная и сервисная инфраструктура», – уверена Алла Насонова, главный редактор domnamore.ru. Именно поэтому, по ее мнению, в крае многие проекты возводятся по соседству с крупными отелями – например комплекс апартаментов «Сады Морей» в Геленджике, расположившийся рядом с отелем «Кемпински». А в Сочи, в силу специфики застройки, создавались сразу курортные комплексы, в частности курортный район Имеретинский.

Ростислав Папин, руководитель и соучредитель Группы компаний «Бизнес Проект» (комплексное развитие проектов в области жилого и коммерческого строительства на Черноморском побережье), подтверждает эти слова: «Само понятие элитной недвижимости “подтягивает” не только и не столько внешний вид строения и уровень внутренней отделки, но и качество окружения со всей возможной инфраструктурой. Престижный район, закрытая охраняемая территория двора, парковка (минимум две машины на квартиру), консьерж, служба быта и обслуживания, наличие не менее двух лифтов – список этот длинный. Сейчас есть что предложить».

Нельзя забывать и о таких ключевых вещах, как наличие или возможность организации подъездных путей и подключения к основным коммуникациям, напоминает эксперт.

Что подразумевается под элитным жильем
По словам Аллы Насоновой, разные компании имеют разный подход к выбору участков под строительство. Одни сначала разрабатывают концепцию проекта, потом ищут для него подходящую территорию. Другие «отталкиваются» от оказавшейся в распоряжении земли. Но в любом случае недвижимость люксового сегмента должна располагаться в привлекательной природной зоне (как вариант – вблизи пляжа).

В Сочи есть еще одно условие, обусловленное рельефом: ровный земельный участок. Как правило, местность здесь холмистая и равнинных территорий мало, поясняет Оксана Мурашкина, сотрудник отдела продаж ЖК «Триумф» в Адлере.

Девелоперы, реализующие проекты люксовых жилых комплексов, выбирают участки, расположенные в центральной части города, недалеко от моря (они есть во всех основных курортных городах края: Сочи, Геленджике, Адлере, Анапе), так как здесь уже создана вся необходимая инфраструктура. Однако сейчас появляются интересные, по мнению Ростислава Папина, проекты и на приличном расстоянии от города. Например, одна из компаний собирается реализовать масштабный проект по комплексной застройке участка в Анапском районе: дома, апартаменты, коттеджи, спа-отель и т. д. Но пока неясно, как она будет решать вопрос с прокладкой коммуникаций, высказывает сомнения эксперт.

Среди новых требований к недвижимости премиального класса – наличие службы консьерж-сервиса. В курортных зонах эта услуга может оказаться еще более востребованной, чем в Москве и Петербурге, считает Алла Насонова.

Инфраструктура в ЖК должна быть продумана таким образом, чтобы удовлетворить различные потребности жильцов: обязательно наличие торговых точек, прачечных, салонов красоты, аптек, спортивных центров, спа-салонов. Другими словами, человек в таком доме может долгое время жить, не выходя за пределы дворовой территории, говорит Дмитрий Куликов, генеральный директор АН «Партнер» (Геленджик).
«В классическом понимании элитные апартаменты – это полностью меблированное в соответствии со вкусом заказчика пространство, высота потолков – от трех метров, открытая терраса или балкон площадью от 10 кв. м», – рассказывает Евгения Старкова, директор по маркетингу инвестиционно-строительной компании MR Group. Впрочем, по ее словам, на курортах края встречаются как квартиры с отделкой по дизайн-проектам от известных бюро, так и без отделки вовсе. Площадь квартиры может быть от 50 до 500 кв. м.

Дмитрий Куликов уверен, что элитная квартира не может быть меньше 70 кв. м, тем более что среди ключевых требований к ней – наличие санузла при каждой спальне. Немаловажно и озеленение жилого комплекса – в нем должны быть декоративные газоны и клумбы, деревья, кустарники.

Коттеджи и виллы класса «люкс» помимо большого участка (от 30 соток) предполагают помещения для персонала площадью не меньше 80-100 кв. м, говорит Ростислав Папин. Это минимум две-три комнаты с пищеблоком. Обязательны встроенный либо отдельно стоящий гараж не менее чем на четыре машиноместа для разногабаритных автомобилей, а также зона релакса с бассейном и помещениями для спа-процедур (площадь зависит от пожеланий клиента). Внутри дома должна быть полноценная рабочая зона, к примеру, конференц-зал площадью около 80 кв. м, гостиная, столовая примерно в 50 «квадратов». Спальных комнат может быть несколько, как минимум две – гостевые. Общая площадь элитной виллы начинается от 400 кв. м.

«Если принято решение о реализации проекта с приставкой “элитный”, на начальном этапе никто никому не пускает пыль в глаза, – говорит Ростислав Папин. – Все плюсы и минусы легко выявляются. Вызывает улыбку реклама элитного жилого комплекса на 200 квартир, из которых 150 – однокомнатные площадью 35 кв. м. С учетом сезонной специфики это больше похоже на летнее общежитие. Вид на море и лифты известных европейских производителей ничего не меняют».

Элитные квартиры в Сочи: хороший выбор
В разных курортных городах региона элитный рынок жилья имеет свои особенности. Но в целом можно поделить его на две зоны: Сочи и остальные населенные пункты Черноморского и Азовского побережья.

В Сочи самые высокие требования к жилью, инфраструктуре и архитектурным особенностям объектов. Город-курорт отличает комфортная городская среда, созданная в ходе семилетней олимпийской стройки. Это и разноплановая архитектура, и благоустроенные территории, и соседство природных достопримечательностей с современными постройками и дорожными развязками.

По оценкам компании MR Group, около 10% всего возведенного в Сочи жилья относится к элитному сегменту. Учитывая масштабы застройки в предыдущие годы, получается впечатляющий объем – более 40 комплексов. Среди них – ЖК «Королевский парк», комплекс апартаментов «Актер Гэлакси», ЖК «Камелия», «Карат» и другие. «Предложения есть как на первичном, так и на вторичном рынке», – говорит Евгения Старкова.

Цены на элитные квартиры в строящихся ЖК Сочи, сентябрь 2014 года

Источник: ООО «Винсент Недвижимость»

На первичном рынке жилья в Сочи покупателю предлагаются квартиры и апартаменты. Жилье может быть представлено в многоэтажных «особняках» барочного стиля, домах в стиле хай-тек или модерн. Наиболее интересным с точки зрения архитектурной концепции, по мнению Евгении Старковой, является комплекс апартаментов «Актер Гэлакси», проект которого разработан бюро Speech. Он представляет собой вытянутую каплю, основание которой обращено к морю, где каскадом расположены апартаменты с открытыми террасами. Здесь же находится самый большой в России атриум высотой в 30 этажей.

Необычной архитектурой может похвастать комплекс апартаментов Reef Residence в средиземноморском стиле с элементами хай-тека. Это десятиэтажное здание с медным фасадом бирюзового цвета. Верхняя точка кровли смещена таким образом, что у комплекса возникает пологий каскад террас.

К «высокому» сегменту собеседники БН относят и отдельный курортный район премиум-класса Имеретинский, расположившийся в Сочи на 113 га, с двумя гостиницами и 57 домами различной этажности на 2,5 тысячи апартаментов. Во время Олимпийских игр 2014 года часть района использовалась в качестве олимпийской деревни. «Это единственная в городе зона отдыха, где собственный пляж площадью два гектара и береговой полосой в 300 м не отделен от жилой части железной дорогой, а общая протяженность прилегающей набережной составляет 11 км. В непосредственной близости расположен заповедный дендропарк, на территории района выделено более 20 га под орнитологический парк с озерами», – рассказывает Алла Насонова. Кроме того, здесь создается яхтенная марина, образовательный центр и санаторно-оздоровительный комплекс. Более 10 тыс. кв. м отведено под торговую и сервисную инфраструктуру.

Что касается предложения на первичном рынке элитных коттеджей и вилл, то оно очень невелико, отмечает эксперт. Самый известный комплекс – «Королевские виллы», состоящий из шести вилл площадью от 500 кв. м каждая. Сейчас в продаже осталась только одна вилла площадью 1,5 тыс. кв. м и стоимостью 90 млн руб.

Анапа, Геленджик, Абрау-Дюрсо: меньше, но дешевле
В других прибрежных городах Краснодарского края vip-жилья почти нет, считает Ростислав Папин. «Мало выстроить жилой комплекс, отвечающий всем требованиям притязательных клиентов, – полагает собеседник БН, – необходимо, чтобы им соответствовала и городская среда рядом с домом. На побережье не один год шла хаотичная точечная застройка, которая изувечила города. Исправить это сейчас, наверное, уже невозможно. Девелоперам, желающим реализовать элитные проекты в сфере жилья, необходимо отодвигаться от городов, но тогда они столкнутся с отсутствием необходимой инфраструктуры, создать которую сами не в состоянии. В идеале для этого нужна не менее сильная помощь государства, как при благоустройстве олимпийского Сочи».

Тем не менее объекты высокого класса есть даже в Анапе, традиционно считающейся дешевым курортом, настаивает Алла Насонова. Например, многофункциональный комплекс «Золотая бухта». В его состав входит отель, бунгало, пляж. Всего в комплексе 244 квартиры площадью от 55 до 175 кв. м и шесть пентхаусов. Стоимость квартир – от 10 млн руб. Класс оценивается как «бизнес+».

В Анапе к элитным можно было бы отнести ЖК «Колоннада». Однако риэлторы напоминают: за объектом в бытность его строительства закрепился статус долгостроя, что повлияло на имидж этого жилого комплекса. Комплекс, сданный еще в конце 2011 года, представляет собой две 16-этажки, рассчитанные в общей сложности на 160 квартир площадью от 50 до 200 кв. м. Сейчас в продаже есть квартиры только от владельцев, стоимость – от 90 тыс. руб. кв. м.

В Геленджике выделяются апарт-отель «Акватория» на Толстом мысу, ЖК «Флагман» и комплекс апартаментов «Сады Морей». «Акватория» состоит из четырех корпусов переменной этажности (12-16 этажей), которые получили названия по именам греческих богов – «Зевс», «Аполлон», «Афродита», «Афина». Площадь квартир (их всего 512) – от 82 до 309 кв. м. Стоимость – от 70 тыс. руб. кв. м. Дома сданы в эксплуатацию, но на территории до конца года еще будут продолжаться работы по благоустройству.

ЖК «Флагман» – это четырехэтажный дом клубного типа на 20 квартир площадью 35-100 кв. м, расположенный в центральной части Геленджика. В настоящее время квартиры от застройщика здесь проданы (дом сдан в 2013 году), встречаются лишь предложения от собственников примерно по 65 тыс. руб. за кв. м.

Комплекс «Сады Морей», введенный в эксплуатацию в 2010-м, включает шесть отдельно стоящих корпусов, названных в честь художников-импрессионистов: «Пьер-Огюст Ренуар», «Берта Моризо», «Фредерик Базиль», «Эдгар Дега», «Альфред Сислей», «Камиль Писарро». Площадь апартаментов 50-350 кв. м. В настоящее время в продаже есть помещения площадью от 67 «квадратов» по цене 70 тыс. руб. за кв. м. Предложения в основном есть от собственников.

Из коттеджных поселков в Геленджике элитному классу соответствует комплекс «Династия», состоящий из 127 трехэтажных таунхаусов, полагает Дмитрий Куликов. Цены на жилье в «Династии» – 40 тыс. руб. при общей площади дома 196-208 кв. м.

В другой живописный уголок Краснодарского края – поселок Абрау-Дюрсо под Новороссийском – инвесторы, занимающиеся комплексной застройкой премиум-класса, пока не заходят. Причина – нет соответствующей инфраструктуры. Здесь реализуются лишь проекты по индивидуальным заказам клиентов.

Азовское направление – самое дешевое
Азовское побережье сильно отличается от Черноморского – и уровнем инфраструктуры, и качеством застройки. Здесь под «элитностью» риэлторами может пониматься и перепланированная трехкомнатная квартира в «двушку» с кухней-столовой в кирпичном доме 80-х годов постройки, отмечает Ростислав Папин. По его словам, интересны и перспективны в плане освоения Темрюкский район (станица Голубицкая, поселок Пересыпь) и Ейский район (коса Должанская). Но побережье здесь недостаточно благоустроено.
Однако, по данным портала domnamore.ru, количество поисковых запросов по недвижимости на Азовском море выросло за год на 23%.

Квартира или дом?
Эксперты, опрошенные БН, отмечают: среди разных видов недвижимости (квартиры, частные дома, коттеджи, резиденции) спросом на кубанском побережье в последние годы преимущественно пользовались квартиры. Причин этому несколько. Оксана Мурашкина подчеркивает: «Мечта каждого человека – утром выйти на террасу собственного дома с чашечкой кофе и, сидя в уютном кресле-качалке, наслаждаться морским пейзажем, слушать крики чаек и шум прибоя. Но иметь дом на берегу моря – слишком дорогое удовольствие. Те, кому такая роскошь по карману, покупали соответствующую недвижимость за рубежом. Уверена, что спрос на элитные квартиры всегда будет превышать спрос на дома».

Кроме того, хороший дом обязательно должен включать земельный надел площадью не менее 30 соток. С учетом высокой стоимости земли на побережье, бюджет покупки существенно выше, чем при приобретении квартиры. Дом класса «люкс» требует более внимательного отношения, чем квартира, и более высоких расходов на обслуживание.

В целом, по словам Ростислава Папина, сейчас клиенты редко рассматривают покупку элитного жилья в коттеджных поселках: «В основном они приобретают участки земли в понравившихся местах и сами строят дома в соответствии с собственными пожеланиями. «Можно сказать, что люди устали друг от друга. Псевдоэлитность в “муравейниках” им уже надоела, они создают обособленные пространства».

Цены и спрос на элитное жилье: прогнозы
По данным Краснодарстата, стоимость в регионе квадратного метра жилья элитного класса на первичном рынке во II квартале 2014 года снизилась по сравнению с первым на 2,8% – до 57,8 тыс. руб. На вторичном рынке – на 1,7% (до 53,5 тыс. руб.).

Впрочем, девелоперы говорят о спокойствии на рынке. «Элитная недвижимость никуда не спешит, также как и ее обладатели. Она менее всего подвержена сезонным скачкам цен, которые можно наблюдать на других направлениях. Это самый спокойный сегмент рынка, и прогнозировать какие-либо серьезные изменения я бы не стал», – говорит Ростислав Папин.

Евгения Старкова подтверждает, что стоимость квадратного метра в интересных дорогих проектах практически не изменилась. В конце лета наблюдалось сезонное скрытое снижение цен, выражавшееся в скидках и акциях.

Заметные колебания стоимости наблюдались лишь в Сочи, да и то лишь в начале года: переоцененные объекты подешевели на 15-30%. «Позитивный итог Олимпиады для Сочи был практически нивелирован ухудшением экономической ситуации, волатильностью рубля (покупатели переориентировались на “домашние” рынки недвижимости), а также появлением на российском рынке перспективного конкурента – Крыма. Хотя элитного предложения на полуострове практически нет, часть покупателей выбрала выжидательную позицию», – поясняет Евгения Старкова.

По ее мнению, нельзя сказать, что сейчас цены в Сочи сильно завышены: во-первых, качественная элитная недвижимость с продуманной инфраструктурой и хорошим расположением априори не может быть дешевой, а, во-вторых, стоимость строительства «квадрата» здесь выше, чем, например, в Москве, в том числе из-за необходимости проводить антисейсмические работы.

«Сразу после проведения Олимпиады интерес к недвижимости Сочи вырос, но он отразился только на количестве звонков. Приобретение жилья на курортах – небыстрое решение, поэтому об “олимпийских” итогах города в количестве сделок можно будет говорить только в конце 2014 года. Сейчас стабильный спрос сохраняется лишь на наиболее качественные проекты», – поясняет Евгения Старкова.

Судя по косвенным признакам, покупатели не ждут низких цен на недвижимость в прибрежных городах. «В прошлом году у нас лидировали запросы со словом “дешево”: например “купить недвижимость в Анапе дешево”. Сейчас это слово в популярных запросах почти не встречается. Это говорит о том, что потенциальные покупатели не ждут демпинговых цен, – добавляет Алла Насонова. – Но по сравнению с прошлым годом наблюдается небольшой рост интереса к покупке курортной недвижимости как таковой».

Эксперты пока осторожны в прогнозах относительно спроса на «элитку» на кубанском побережье. Не исключено, что он вырастет в связи с нестабильной политической ситуацией в мире: многие высокопоставленные чиновники и представители бизнеса могут предпочесть зарубежной недвижимости отечественную.

15.09.2014 19:35 | Источник БН.ру

Авторы: Анна Панфилова | Наталья Трофимова

Фото: Алексей Александронок