Загородный рынок жилья в Краснодаре: развитие или застой?

Пригород Краснодара застраивается как многоквартирными домами, так и поселками коттеджного типа. Многие люди уже не хотят жить в черте города, предпочитая «каменным джунглям» собственный зеленый двор.

Под пригородом Краснодара понимаются поселки, входящие в состав городского округа, или муниципального образования город Краснодар. Поэтому в данном случае понятие «загородная недвижимость» достаточно условно, так как юридически прилегающие села относятся к Краснодару, подчеркивает Эдуард Давыденко, аналитик портала о недвижимости new-krasnodar.ru.

Еще сравнительно недавно окружающие краевой центр населенные пункты входили в его состав исключительно административно, а по факту жили обособленной жизнью. Но сейчас они все больше «срастаются» с городом.

«Поля, разделяющие Краснодар и станицы Елизаветинскую, Старокорсунскую, хутор Ленина и другие поселки, постепенно застраиваются таунхаусами, дуплексами, коттеджами. Кроме того, строительные компании все чаще возводят здесь дома высотой 5-7 этажей и более. Пройдет еще примерно пять лет – и близлежащие села окончательно соединятся с городом», – считает руководитель отдела домовладений Жилищного центра «Каян» Александр Посметюха.

Планы на вырост
О том, что город будет расти, свидетельствует и генеральный план его развития, принятый в 2012 году и рассчитанный на 40 лет. Согласно этому документу территория краевого центра увеличится на 15 тысяч гектаров за счет окрестных сел. Уже сегодня часть этих земель выставляется на торги федеральным Фондом развития жилищного строительства.

В ближайшие десять лет в пригороде Краснодара будет построено несколько микрорайонов на территории 100 гектаров. Кроме того, в районе поселка Северного кировская компания «Модо-Капитал» намерена возвести «Солнечный город». Участок в 19 гектаров займут 20 домов разной этажности и объекты социальной инфраструктуры.

Амбициозные планы озвучило ООО «Дирекция СОТ», собирающееся построить мини-город на 137 тысяч человек на восточной окраине Краснодара в поселке Пригородном. «Мини-полис Куб-А» – так называется проект, на реализацию которого уйдет 15 лет. Здесь будут возводить 3-, 5- и 7-этажные дома. Общая площадь жилья составит 4,1 млн кв. м.

По словам Сергея Калиненко, генерального директора «Yuga-Build.Ru – Единого колл-центра новостроек Краснодара», сейчас в пригороде краевого центра строятся около полутора десятков многоквартирных жилых комплексов. Многие из них расположены в районе Ближнего Западного обхода: ЖК «Спортивная деревня» (СИК «Девелопмент-Юг»), ЖК «Казанский» (ЗАО «Сувар Эстейт»), ЖК «Моде Град» (ООО «Статус»), ЖК «Светлоград» (ООО «Семья»). Жилой район «Европея» у поселка Колосистый состоит из нескольких «тематических» ЖК – «Португалия», «Германия» (ЗАО «Немецкая деревня»), «Италия» (ООО «Кантри-Строй»), «Европа-Сити» (ООО «Центр-Актив»). Также под Краснодаром строятся ЖК «Знаменский» и ЖК «Первомайский» (ООО «КраснодарСтройЦентр») в поселке Знаменском, ЖК «Прованс» в Калининском сельском округе (ООО «Альфастройкомплекс»), ЖК «Лиговский» в поселке Жукова (ЗАО «Строй Интернейшнл»), ЖК «Прогресс» в поселке Прогресс (СИК «Девелопмент-Юг»).

Эдуард Давыденко предпочитает выделять в загородную недвижимость проекты в поселках Пригородном, Знаменском, Северном и Прогресс, так как остальные населенные пункты, по мнению эксперта, уже почти «срослись» с окраинами Краснодара.

По словам Сергея Калиненко, конечная стоимость квартиры за городом в среднем почти на 30% ниже, чем в Краснодаре.

Цены на жилье в многоэтажных домах пригородной зоны Краснодара, июль 2014 года

Источник: данные застройщиков и АН Краснодара

Жилье «с кусочком земли»

Несмотря на активную многоквартирную застройку, пригородам, особенно удаленным, еще далеко до спальных жилых массивов, сплошь занятых высотками. Помимо привычного частного сектора здесь строится и другой тип жилья: таунхаусы, дуплексы, коттеджи.

Таунхаусы чаще всего представлены двух- и трехэтажными зданиями, с гаражами и небольшими земельными участками. Они предназначены для проживания нескольких семей и имеют отдельные входы.

Дуплекс, в отличие от таунхауса, состоящего порой из десяти и более квартир-секций, представляет собой дом для проживания двух семей. Средняя площадь секции в краснодарском таунхаусе – около 170 кв. м (участок – две сотки), дуплекса – 190 кв. м (четыре сотки). Цена «квадрата» таунхаусов и дуплексов примерно одинакова – около 30 тыс. руб. Но все же дуплекс будет стоить немного дороже за счет большего размера дома и земельного участка.

На местном рынке распространено и строительство коттеджей – одно- или двухэтажных индивидуальных домов с прилегающими участками.

По словам Александра Посметюхи, из всех видов «малоэтажки» в краснодарских пригородах большей популярностью пользуются таунхаусы – из-за относительной дешевизны. Следом идут дуплексы и на третьем месте – готовые коттеджи.

Зачастую приобрести недвижимость в таунхаусе или дуплексе можно, продав трехкомнатную квартиру в городе, так как все эти виды жилья находятся в одном ценовом диапазоне, отмечает Сергей Калиненко.

«В рассматриваемом сегменте лучше всего продаются варианты стоимостью от 2,6 млн до 4 млн руб. Такая недвижимость – хорошая альтернатива квартире», – уверен Эдуард Давыденко.

Прижились на западе Краснодара
Наиболее активно коттеджная застройка ведется в Прикубанском округе – в частности недалеко от ТРЦ «Красная площадь». Во многом этому способствует развитая транспортная и социальная инфраструктура: наличие рядом краевой больницы, нескольких сетевых гипермаркетов, спорткомплекса «Баскет-холл» и строящихся объектов будущего «Города спорта».

В поселке Российский строится «Альпийская деревня», которая будет состоять из 133 кирпичных дуплексов и домов в альпийском архитектурном стиле. На территории поселка есть детская и спортивная площадки.

Рядом с улицей Кирилла Россинского из дуплексов и коттеджей возводится поселок «Зеленая поляна». На его территории находится площадка для детей, магазин и парковки для автомобилей.

В этом же районе завершается строительство коттеджного поселка «Бавария», представленного дуплексами и индивидуальными одно- и двухэтажными домами. По соседству с перечисленными поселками есть школа и детсад. По Российской улице строится троллейбусная линия.

Неподалеку от «Красной площади» – на Пригородной и Звенигородской улицах – в ближайшее время планируется сдача коттеджного поселка «Парковый», расположенного на берегу водоема Балка Осечки. Покупателям предлагаются не готовые строения, а более 300 предназначенных под застройку участков от шести до десяти соток. Добраться до делового центра Краснодара отсюда можно за 20 минут. Рядом расположена новая школа. Поблизости, в микрорайоне Энка, есть школы и детские сады, поликлиника и бассейн, магазины и супермаркеты.

Также недалеко от «Красной Площади» и «Баскет-холла» находится коттеджный поселок «Эллада», где на территории площадью 3,8 гектара размещен 31 двухэтажный коттедж. В поселке создана парковая зона, имеются спортивные и игровые площадки.

Поселок «Вилла Роз», строящийся на улице Роз, состоит из дуплексов, таунхаусов и коттеджей. Каждый владелец жилой площади в поселке имеет зону барбекю и парковочное место. Территория комплекса благоустроена и недоступна для въезда посторонних машин.

Помимо Прикубанского округа коттеджная застройка ведется в Карасунском округе, на хуторе Ленина. Поселок «Виктория» от «Кубанской строительной компании» сдан в эксплуатацию в 2013 году. В перспективе здесь будут построены школа, детский сад, церковь. Территория поселка огорожена трехметровым забором и охраняется, на ней расположены 50 коттеджей и дуплексов с двухуровневыми квартирами. Помимо готовых строений в «Виктории» можно приобрести земельный участок площадью от четырех до девяти соток и построить дом по собственному проекту. Этот же застройщик предлагает таунхаусы и дуплексы в поселке «Радужный». Рядом с обоими коттеджными комплексами проходят маршрутные такси и автобусы. За 10 минут езды на автомобиле можно добраться до ТРЦ OZ Moll и аэропорта.

В поселке Знаменский, недалеко от Комсомольского микрорайона, на закрытой охраняемой территории строится поселок «Светлый». Здесь представлены дуплексы и частные дома. В школы Комсомольского микрорайона детей возит школьный автобус. В трех кварталах от «Светлого» имеется детский сад. Недалеко располагаются ТРЦ OZ Moll, супермаркет «Лента» и аэропорт.

У обеих окраин есть свои плюсы и минусы. С одной стороны, они удалены от загазованного центра, расположены вблизи крупных торговых объектов, связаны с городом транспортными магистралями и пригородными автобусами, которые ходят регулярно. И в том и в другом поселках есть школы и детские сады. А на хуторе Ленина в ближайшее время построят еще одну школу – на тысячу мест.

Окрестности «Красной Площади» и хутор Ленина расположены на возвышенности, а значит, избавлены от подтоплений, которые нередко случаются в краевой столице во время дождей и весенних паводков. В то же время на въезде в Краснодар остро стоит проблема пробок, но она актуальна для всего города.

Цены домов в коттеджных поселках Краснодара, июль 2014 года

Источник: данные застройщиков и АН Краснодара

Рыночные «качели»
Опрошенные БН эксперты расходятся в оценках перспектив рынка загородной недвижимости Краснодара. Особенно туманна судьба коттеджных поселков.

«Многие сейчас хотят жить за пределами города и иметь свой кусок земли, поэтому будущее у этого сегмента однозначно есть», – полагает Сергей Калиненко. Аналогичного мнения придерживается Руслан Попов, вице-президент Кубанской палаты недвижимости. «В Краснодар приезжают сельские жители, привыкшие жить на земле. Эти люди также формируют спрос. Кроме того, в пригороде Краснодара хорошо развита инфраструктура. Единственная проблема – отсутствие работы. Достаточно посмотреть на то, что делается утром на въездах в город – все едут в центр», – отмечает он.

По словам Руслана Попова, жить в центре города становится некомфортно. Здесь плотная застройка, нависающие один над другим многоэтажные дома, большое количество людей и автомобилей, загазованность.

Александр Посметюха утверждает, что на экологическую составляющую покупатели загородных домов обращают мало внимания: их больше всего интересует отсутствие соседей на верхних и нижних этажах, наличие собственного парковочного места во дворе и само наличие двора.

По данным Сергея Калиненко, сейчас компании, когда берутся за новые проекты, стараются возводить отдельные коттеджи под заказ, а не целыми поселками. Дело в том, что по поселкам предложение уже превышает спрос.

Ряд риэлторов отмечают, что летом спрос на домовладения под Краснодаром упал. Это может быть связано и с сезонным спадом, и быть сигналом о грядущем кризисе.

В коттеджном сегменте застройщики почти полностью переориентировались на эконом-класс, рассказывает Сергей Калиненко. Участники рынка поняли, что строить поселки бизнес- или элит-класса с полностью замкнутой инфраструктурой рискованно и нецелесообразно. Выгоднее осваивать площадки рядом со сложившейся инфраструктурой (школы, детсады, магазины и т. д.).

По данным Руслана Попова, сейчас на малоэтажное жилье в Краснодаре приходится 10% от общего объема рынка недвижимости, и эта цифра будет расти – городские власти заинтересованы в развитии пригорода.

Малоэтажка ищет дешевую землю
Параллельно на рынке новостроек наметилась тенденция к увеличению доли многоквартирного жилья. «Земля за городом дешевле, чем в его пределах, и это привлекает строительные компании. Кроме того, в Краснодаре почти нет свободных для застройки участков – остались только те, что выделяются под расселение граждан из аварийного фонда. Поскольку квартиры за городом дешевле, чем в Краснодаре, то покупателей удаленной недвижимости становится все больше. В близлежащих поселках застройщики стараются возводить именно многоквартирные дома: это более выгодно, нежели, к примеру, таунхаусы. Да и клиентов привлечь проще, ведь квартиры стоят дешевле», – говорит Сергей Калиненко.

Эдуард Давыденко уверен, что несмотря на это в пригороде Краснодара рынок любого жилья будет развиваться медленно: «Наш человек отличается от западного – он стремится жить в центре города. Тем не менее тенденция такова, что город растет вширь, потому что в центре земля заканчивается».
По словам эксперта, при развитии загородного рынка жилья есть много подводных камней.

«Представьте себе объемы. Только в ЖК “Прогресс” планируется построить 300 тыс. кв. м. Это четверть от годового объема нового жилья в Краснодаре. Если горожане переедут в этот поселок, то где взять столько рабочих мест, детсадов, магазинов? Аналогичные вопросы и по другим проектам. Конечно, постепенно будет создаваться сопутствующая инфраструктура, но дома появятся раньше. А значит, жильцам новых районов долгое время – вероятно, не один год – придется жить на большой стройке, а садики, школы, работу и магазины искать в городе», – считает Эдуард Давыденко.

Движение на въездах в Краснодар уже сейчас парализовано из-за пробок, нужно расширять старые магистрали и строить новые. Такие проекты уже разработаны, их реализация намечена на ближайшие годы.

Чтобы протянуть инженерные сети в пригород, нужны государственные вливания – естественно, застройщики за свой счет сделать работу не смогут. Так что во многом развитие новых районов, в том числе малоэтажных, зависит от воли властей, резюмирует Эдуард Давыденко.

Дефицит земли в городе заставляет застройщиков искать привлекательные участки на окраинах. Одни эксперты считают, что поля между городом и станицами постепенно «зарастут» коттеджами. Другие полагают, что на первый план выйдут многоквартирные жилые комплексы, более выгодные застройщикам. Впрочем, будущее обоих сегментов зависит от того, будут ли мэрия и бизнес комплексно развивать сопутствующую инфраструктуру – инженерную, транспортную, социальную, коммерческую. Пока ее создание идет не настолько быстро, чтобы позволить пригородам жить автономной жизнью.

31.07.2014 15:30 | Источник БН.ру

Авторы: Анна Панфилова | Екатерина Ширлинг

Фото: Алексей Александронок