Рынок жилья в Краснодаре: когда наступит кризис и как его встречать

Как будет развиваться жилищный рынок Краснодара в ближайшие годы, какие опасности его предостерегают, о чем стоит думать девелоперам и покупателям, рассказал Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group.

По мнению собеседника БН, в ближайшие годы краснодарский рынок жилья ожидает семь стадий коррекции, которые одни его участники не переживут, а другие не заметят.  

– В последнее время идет много разговоров о грядущих экономических потрясениях в стране – девальвации, дефолте, кризисе. На ваш взгляд, какой сценарий наиболее вероятен?
– Сегодня существует только три сценария развития экономики страны – плохой, очень плохой и катастрофический. При первом, наиболее благополучном, в ближайшие три-пять лет мы будем наблюдать минимальный рост экономики и, следовательно, доходов предприятий и населения. Для рынка недвижимости это означает, что спрос расти не будет и, скорее всего, зафиксируется на текущих отметках. Второй сценарий предполагает падение экономики, реального уровня доходов, затруднение доступа к финансированию. Для рынка недвижимости это обернется серьезными последствиями: с одной стороны, серьезное падение спроса со стороны населения и бизнеса, с другой – отсутствие источников финансирования строительных проектов. Третий сценарий – это когда ко всем проблемам российской экономики добавятся мировые финансовые потрясения. Что будет в этом случае, сложно прогнозировать.

– Влияют эти предсказания на сегодняшний краснодарский рынок жилья? Готовятся ли сегодня краснодарские застройщики к возможным потрясениям? Какие меры предпринимают?
– Мои наблюдения очень противоречивые. С одной стороны, многие девелоперы оценивают ситуацию и прекрасно понимают, что в экономике что-то идет не так. С другой стороны, не вижу, чтобы это как-то влияло на их планы. Я чувствую себя пессимистом, хотя это не так, потому как минимум год, с прошлой осени, на любых публичных мероприятиях говорю о неизбежности локального кризиса на краснодарском рынке жилья. Ведь на общую нездоровую экономическую ситуацию в стране накладываются особенности нашего рынка: огромный текущий объем предложения жилой недвижимости и его постоянный рост.

Вопреки любой экономической науке бизнес делается людьми, которые чаще принимают решения интуитивно. Пусть и пытаются снабжать это рациональными аргументами. Я давно и внимательно слежу за сочинским рынком. Очень интересно наблюдать за психологией. После того, как стало известно, что Сочи будет столицей Олимпиады, цены взлетели в два раза и строители ждали потребительского бума. Но его не случилось. Тогда бизнесмены успокоили себя тем, что рост цен и спроса начнется за год-два до Игр, когда появится вся инфраструктура. И этого не произошло. Теперь все в один голос твердят, что все будет активно продаваться сразу после завершения Зимней Олимпиады. Но и этого не будет, наши расчеты это наглядно показывают. Просто человек так устроен – мы до последнего надеемся на чудо. 

– Какую «подушку безопасности» могли бы приготовить застройщики?
– У нас не так много возможностей для маневра. Возьмем в пример Уфу – это миллионник, сильный в экономическом плане город, который можно сравнивать с Краснодаром. Там сейчас в стадии строительства находится около 1,4 млн кв. м жилья, это 1,2 кв. м на жителя, средняя цена на первичном рынке – 53,7 тыс. руб. за кв. м. В Краснодаре строится 3,1 кв. м на человека при средней цене 43,3 тыс. руб. Представим, наступил кризис. Что будет происходить в Уфе? Предложения не так много, и остатки могут быть реализованы довольно быстро. Если кризис продолжительный, то будут снижаться цены. Запас для их снижения есть. В Краснодаре ситуация в точности до наоборот. Рынок затоварен, а потенциал снижения цен исчерпан. Строительные компании и сейчас имеют сравнительно небольшую рентабельность. Что остается?

Первое – не увлекаться объемами. Второе – не увлекаться кредитами. Мне удивительно, когда небольшие строительные компании, не имея собственных средств, пытаются войти в несколько проектов одновременно. В условиях начала 2000-х это было допустимо, тогда была важна скорость. Сейчас лучше аккуратно заниматься одним проектом, а следующий начинать, когда первый готов не менее чем на 50-60%. К крупным игрокам, конечно, требования другие. Но и здесь излишки в портфеле девелоперских проектов могут стать критичными для всего бизнеса. Ну и конечно, надо начать заниматься качеством в широком смысле этого слова. Качеством концепций, строительства, работы маркетинговых служб и отделов продаж. Всем тем, чем нужно активно заниматься на конкурентном рынке, даже в отсутствии всяких кризисных явлений.

– Давайте вспомним, как Краснодар пережил прошлый экономический кризис. Может, не так страшен черт, как его малюют?
– Действительно, нельзя сказать, что прошлый кризис был фатальным для большинства застройщиков. Массовых банкротств не случилось, в секторе жилой недвижимости почти все стройки были завершены. Но каждая новая рыночная ситуация уникальная, поэтому бездумно рассчитывать на благополучное будущее не стоит. Тем более что прошлый кризис косвенно формирует будущий. Ведь именно в период 2008-2009 гг. был массовый выход на рынок так называемых частных застройщиков. Пока строительные «монстры» решали свои финансовые проблемы, частники быстро заняли их место, предложив покупателям недорогой продукт. Теперь большая часть из них легализовалась, способствуя росту объемов строительства и затовариванию рынка.

– Краснодар не первый год лидирует по объемам жилья в России. Как вы считаете, когда город исчерпает свой потенциал и перестанет представлять интерес для застройщиков?
– Строительство – это вечный бизнес. В любое время будут находиться возможности для девелопмента. Просто это будет сложнее. Первичный потенциал в Краснодаре уже исчерпан, причем как в сегментах жилой, так и коммерческой недвижимости.

– Когда рынок перенасытится предложением и наступит стагнация?
– Если под стагнацией понимать отсутствие роста спроса, то это уже происходит – начиная со второго полугодия 2013 года, а наиболее отчетливо будет видно в течение 2014 года. Если говорить о неком локальном кризисе на рынке жилой недвижимости, то он должен проявиться в 2015-м. Не обязательно это будут какие-то сильные потрясения. Просто рынку нужно будет пережить коррекцию, которая займет два-три года. В этот период у некоторых застройщиков могут быть затруднения с реализацией своих проектов из-за низких темпов продаж. Потребитель, скорее всего, этого не заметит, если будет внимательно подходить к выбору объектов для долевого участия.

Число девелоперских компаний уменьшится. В последние годы в строительство пришло много новых игроков. Из-за нестабильной экономической и политической ситуации нередки случаи, когда предприниматели отказываются от своего производственного, сельскохозяйственного или торгового бизнеса и уходят в недвижимость. Только я знаю несколько десятков таких примеров. Эта сфера кажется проще, надежней и понятней. Гораздо лучше быть рантье, чем вести рискованный бизнес в нестабильных экономико-правовых условиях. Плюс к этому играют роль чиновники, менеджеры госкомпаний. Для их непрозрачных доходов вложения в недвижимость – почти единственный способ заставить деньги работать. С ухудшением ситуации на рынке недвижимости приток инвестиций от данных категорий также сократится.

– Есть устойчивое мнение, что в Краснодаре квартиры «не залеживаются». Здесь живут действительно богатые по российским меркам люди?
– Нет, это не совсем так. Здесь большое количество людей, которые могут себе позволить купить квартиру экономичного или среднего класса с привлечением ипотечного кредита или без него. Это массовый рынок, на котором и работает 90% девелоперов. Рынок жилой недвижимости высокого класса в Краснодаре есть, но он существенно меньше, чем, например, в соседнем Ростове-на-Дону. Это проявляется и в других сегментах. Например, Краснодар опережает Ростов-на-Дону по продажам автомобилей до млн руб., но у соседей гораздо выше продажи товаров роскоши – люксовых автомобилей, дорогих часов, вин.

– На краснодарский рынок жилья пришло много иногородних компаний. Здесь лучше условия ведения бизнеса?
– Сложный вопрос. Условия ведения бизнеса в Краснодаре вряд ли существенно лучше, чем в других городах. Рынок жилья гораздо более конкурентный, а уровень цен невысокий. Зачем иногородние девелоперы приходят в Краснодар, я не понимаю. Это может показаться преувеличением, но я и здесь не исключаю психологического фактора. Многим предпринимателям Краснодар видится «райским» местом, где много людей и денег. Представление о том, что край богат, потому что тут Олимпиада и большие инвестиции, крепко засело в умах многих девелоперов. 

– Частные инвесторы все так же скупают квартиры в новостройках на этапе фундамента? Не потеряли такие вложения своей привлекательности?
– Нельзя сказать, что сейчас это явление носит массовый характер. Почему раньше оно было очень выгодно? Можно было иметь всего 1,5-2 млн руб., купить всего одну квартиру и она за короткий срок вырастала в цене за счет увеличения стадии строительства и общего роста цен на рынке. Низкий порог для входа на этот рынок привлекал большое количество инвесторов. Теперь же рыночного роста цен нет, есть только рост, связанный с увеличением стоимости жилья после сдачи дома в эксплуатацию. Следовательно, ждать придется гораздо дольше, а выгода совсем небольшая. Чтобы было привлекательно инвестировать, нужно приобретать большой объем на начальной стадии, когда застройщик готов отдать квартиры почти по себестоимости. На это потребуется не меньше 20-30 млн руб., такой суммой располагают немногие.

– Вам нравится, как выглядит сегодня Краснодар?
– Об этом можно говорить долго. Если бы в уголовном кодексе была статья за причинение тяжких телесных повреждений городскому организму, то по ней можно было бы привлечь большую группу лиц из числа муниципальных и государственных чиновников. Конечно, представители бизнеса тоже отчасти виноваты в том, что город не развивается органично. Но их хотя бы можно понять, потому что, как принято думать, бизнес циничен и нацелен только на прибыль. А власть как раз должна уравновешивать интересы всех сторон и гарантировать стабильность развития. Мы далеки от этой ситуации.

– Давайте обобщим: каким вы видите развитие жилищного рынка в Краснодаре в ближайшие годы?
– Если кратко, то это 1) стагнация спроса, 2) снижение темпов продаж в строящихся объектах, 3) увеличение числа объектов, по которым сроки сдачи могут переноситься, 4) появление пяти-десяти новых долгостроев, 5) уход с рынка нескольких десятков не крупных девелоперов, 6) снижение объемов строительства, 7) стабилизация рынка. Все эти семь фаз рынок должен пройти ориентировочно до 2017 года. Еще раз подчеркну, что эти процессы не обязательно будут ощущаться болезненно для бизнеса и потребителей. Будут осложнения или нет, больше зависит от макроэкономической ситуации.

– Ваш прогноз: как будут вести себя цены на недвижимость в следующем году?
– Цены на жилье в ближайшие годы существенно изменяться не будут. Активный рост невозможен, но и падения ожидать не стоит. В ближайшие 2-3 года время для покупки недвижимости самое подходящее.

Досье БН
Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group. Профессиональная специализация – стратегический и маркетинговый консалтинг в области недвижимости. В 2004-2005 годах возглавлял отдел инвестиционного развития, стратегии и консалтинга департамента инвестиционного развития, инвестиций и внешних связей администрации Краснодарского края. Участвовал в разработке стратегии развития отраслей и муниципальных образований Кубани и стратегии развития курортов Черноморского побережья России совместно с компанией McKinsey&Company. Является одним из разработчиков Федерального закона об особых экономических зонах туристско-рекреационного типа, который сейчас реализуется.

13.11.2013 15:15 | Источник БН.ру

Автор: Анастасия Ольгина

Фото: Ксения Нестерова