Коттеджи на Черном море: девелоперы загнали цены

Многие россияне частенько задумываются о покупке летней резиденции на Черном море. Однако девелоперы пока не готовы полностью удовлетворить спрос: вместо скромных коттеджей клиентам зачастую ими предлагаются «серьезные» дома. БН выяснял, где самые дешевые коттеджи на побережье.

По данным ГК «Эксперт» коттеджные поселки (КП) начали появляться в Краснодарском крае в 2005 года. Тогда на рынке был запущен первый проект «Екатериновка» в Краснодаре. Правда, в консалтинговой компании MACON Realty Group считают, что первые попытки создания организованной малоэтажной застройки были предприняты девелоперами еще в 1990-е. Но эти точечные проекты тогда были далеки на организованных поселков – у них не было обособленной инфраструктуры и единого архитектурного стиля.

Везде понемножку
«Сегодня сегмент “коттеджной недвижимости”, особенно на Черноморском побережье развивается весьма динамично», – говорит Илья Володько, генеральный директор компании Macon Realty Group. Общее число существующих и строящихся поселков составляет 39. При этом лидер по их количеству – Сочи. Здесь насчитывается 14 проектов, из них восемь введены в эксплуатацию и шесть находятся на различных стадиях строительства».

По данным Macon Realty Group, в Геленджике два проекта полностью реализованы – КП «Династия» и коттеджи в рамках отеля Kempinski Grand Hotel Gelendzhik, два поселка возведены частично, а пять – строятся и пока не имеют введенных очередей. Еще два коттеджных поселка проектируются.

В Анапе к существующим проектам, в которых ведутся продажи, эксперты относят только КП «Триумф», введенный во втором квартале 2012 года. В стадии строительства – коттеджные поселки «Парус» и «Резиденция Утриш». Еще один проект – КП «Лазурный город» – сегодня «заморожен». Остальные коттеджные поселки, представленные на первичном рынке Анапы, являются неорганизованными: к продаже предлагаются земельные участки без обязательного подряда на строительство.

Что общего у поселков
«Обычно площадь коттеджных поселков, которые строятся на побережье, – в среднем 2-10 га, однако, как правило, на этой территории размещается всё, что полагается современному курортному жилью – бассейн с лежаками, паркинг для жителей и гостей комплекса, тренажерный зал, зона отдыха с барбекю, детские площадки, бар или кафе и т. п. Естественно, все современные поселки отличаются продуманным ландшафтным дизайном, малыми архитектурными формами, огороженной территорией и охраной», – рассказывает краснодарский риэлтор Ангелина Маслова.

Агент Ирина Соболевская говорит, что коттеджные поселки испытывают сложности с инфраструктурой – как с инженерной, так и с социальной. «Например, девелоперы очень часто экономят на подведении канализации, – отмечает Ирина Соболевская. – Поэтому наибольшее распространение получило использование септика, что вызывает ряд сложностей у будущих жильцов в процессе эксплуатации. Не всегда девелоперы строят социальные объекты (детские сады), которые заявляют на начальной стадии реализации. Также покупателям стоит обратить внимание на наличие (и состояние) подъездных путей к поселку, а также внутри самой застройки». Как объясняют риэлторы, в основном коттеджные поселки строят небольшие компании, у которых нет возможности «потянуть» серьезные финансовые вложения в инфраструктуру этих проектов.

Дачи для москвичей
«То, что сегодня предлагает рынок, в большинстве своем не соответствует спросу», – комментирует Ирина Соболевская. – Поскольку многие объекты, выставленные на продажу, по стоимости относятся к бизнес-классу или к элитной недвижимости. Покупатели все же хотят приобретать бюджетные дома».

Илья Володько согласен, что общая особенность рынка коттеджей всех черноморских городов – это дисбаланс спроса и предложения. «Главная причина, сдерживающая спрос, это высокий уровень цен, который большинство девелоперов пока не готовы снижать. Коттеджи и таунхаусы больших площадей – и, как следствие, высоким бюджетом покупки – оказываются невостребованными рынком в таких количествах. Более дешевые проекты, к которым мы относим земельные участки без обязательного подряда, долго у девелоперов, предлагающих подобный формат, не задерживаются», – заключает Илья Володько.

По словам опрошенных экспертов, половина всех покупателей недвижимости в организованных коттеджных поселках – это жители Москвы и Московской области. Вторая часть представлена клиентами из Сибирского федерального округа (21%), Урала – 14% и Петербурга – 13%. На остальные регионы, включая местное население, приходится всего 2% от общего числа сделок.

Что почем
По данным MACON Realty Group в Сочи на сегодня минимальный бюджет покупки коттеджа в среднем составляет 48,2 млн руб. За эти деньги можно купить домовладение площадью 326 кв. м на 6,4 сотки земли. Минимальная стоимость таунхауса, площадью 185 кв. м, в тех же поселках равна 15,9 млн руб. Участки при таунхаусах, как правило, очень малой площади (около сотки).

В Геленджике стоимость коттеджей находится в диапазоне от 18 млн руб. (например, в КП Green Wood за такую цену можно приобрести коттедж площадью 206 кв. м и с земельным участком 6,8 соток) до 63 млн руб. (например, в рамках отеля Kempinski Grand Hotel Gelendzhik предлагаются коттеджи площадью 405 кв. м на 9 или 11 сотках). Цены на таунхаусы в Геленджике скромнее сочинских в несколько раз. Здесь таунхаус площадью 111 кв. м можно купить за 5,5 млн руб. Одно из уникальных предложений на рынке коттеджной недвижимости Геленджика – виллы в апарт-отеле «Солнце». 17 вилл площадью 800 кв. м, 1 тыс. кв. м и 1,25 тыс. кв. м продаются по цене около 120 тыс. руб. за кв. м. Площадь земельных участков при них – от 14 до 16 соток.

В Анапе цены тоже более демократичны по сравнению с Краснодаром. Здесь стоимость коттеджа с земельным участком площадью 6 соток варьируется в пределах от 6,8 млн руб. до 8,5 млн – в зависимости от площади самого домовладения (от 150 до 200 кв. м). Риэлторы отмечают, что в Анапе продажи коттеджей ведутся в единственном объекте – коттеджном поселке «Резиденция Утриш». Минимальный бюджет покупки таунхауса в Анапе составляет 5,5 млн руб. За эти деньги продаются таунхаусы (площадью 96 кв. м и земельным участком в1 сотку) в коттеджном поселке «Парус». Стоимость сотки земли без обязательного подряда на строительство на рынке коттеджных поселков Анапы варьируется от 200 тыс. до 500 тыс. руб.

Перспективы
«Самые главные критерии при выборе коттеджа на Черноморском побережье – это близость к морю, качество строения (быстровозводимые технологии не вызывают доверия у покупателей), высота коттеджа – не менее двух этажей, свободная планировка и, конечно, охраняемая территория», – отмечает Ирина Соболевская.

Риэлторы говорят, что спрос на коттеджную недвижимость растет начиная с посткризисного 2009 года, но уже не такими темпами как до кризиса. Примерный уровень продаж в курортном городке на сегодня составляет один-два коттеджа в месяц, или пять-шесть таунхаусов. Эта тенденция сохранится и в ближайшие годы. Эксперты не верят, что спрос вернется на докризисный уровень, так как с рынка ушли инвесторы, которые вкладывались в курортную недвижимость. Сейчас домовладения покупаются исключительно для будущего проживания.

14.06.2013 20:55 | Источник БН.ру

Автор: Анастасия Ольгина

Фото: Алексей Александронок