«Квартира в зачет» – удобный способ покупки нового жилья

На фоне дефицита доступных жилищных кредитов на первичном рынке развиваются альтернативные механизмы.

erid: 2SDnjc7afB8

Рабочее решение

Главной проблемой сегмента новостроек остается высокая ключевая ставка, от которой зависят проценты по проектному финансированию для застройщиков, а также стоимость рыночной ипотеки для покупателей жилья. Показательна динамика последних пяти дет. Летом 2021 года ставка Центробанка составляла всего 5,5%, а затем начала волнообразно расти. Пик пришелся на осень 2024 – весну 2025-го, когда «ключ» держался на шоковом уровне в 21%. Сейчас ставка ЦБ снизилась до 14,25%. Однако, по мнению специалистов, ситуация станет комфортной только при показателе 7%.

Кроме того, два года назад завершилась массовая программа льготной ипотеки, а параметры «семейной ипотеки» ужесточились. Многие покупатели окончательно лишились возможности взять жилищный кредит на приемлемых условиях. Поэтому некоторые клиенты стали продавать свои старые квартиры, чтобы купить новые. Вырос интерес к сделкам по схеме «квартира в зачет» (трейд-ин).  

Один из пионеров в этом направлении – холдинг «РСТИ». Девелопер развивает программу «Квартира в зачет» уже несколько лет, а этой весной решил ее расширить: теперь по такой модели можно купить жилье не только с полной оплатой или в ипотеку, но и в рассрочку.

Решение логичное, ведь рассрочка остается вторым по важности драйвером продаж после семейной ипотеки, и ее доля в структуре продаж новостроек уверенно растет. В «РСТИ» подсчитали: если в 2024 году в проектах компании на рассрочку приходилось 18% сделок, то в 2025-м – уже 33%. Получается, по такой схеме стали приобретать каждую третью квартиру!

Критерии эффективности

Коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко выделяет основные преимущества программы «Квартира в зачет».

• Девелоперы могут продавать квартиры тем клиентам, у кого нет в наличии денег на первый взнос, или тем, кто не может оформить классическую ипотеку на большую сумму, но при этом в их активе есть недвижимость, которая не используется эффективно.
• Меньше вероятность отмены договоренностей о сделке, потому что процессы продажи старой квартиры и бронирования новой идут параллельно.
• Покупатели решают квартирный вопрос по принципу одного окна, что экономит время и делает сделки безопаснее.

Тем не менее, чтобы такая модель работала, необходимо хорошо разбираться во вторичном рынке. Как правило, продажу недвижимости на вторичке застройщики доверяют своим деловым партнерам – агентствам недвижимости.

«В зависимости от финансовых возможностей и временных ограничений клиента возможны два сценария реализации активов. Первый – быстрый выкуп за счет ресурсов компании-партнера для немедленного перечисления средств застройщику. Второй – продажа объекта с участием специалистов на рыночных условиях в течение трех месяцев. Этот период оптимален для достижения баланса между рыночной стоимостью и скоростью выхода на сделку», – разъясняет Екатерина Немченко.

У каждого сценария – свои плюсы и минусы. Первый экономит время (деньги агентство перечисляет застройщику сразу же), однако старую квартиру, скорее всего, придется отдать с некоторым дисконтом. Второй сбережет деньги (агентство назначит рыночную цену), но продажа старого жилья может затянуться. По оценкам экспертов, на рынке больше распространен второй вариант, и всё же выбор всегда за клиентом.

Проверенный алгоритм

Как уже говорилось, девелоперы часто делегируют продажу квартиры на вторичном рынке риелторам. В частности, холдинг «РСТИ» реализует программу «Квартира в зачет» вместе с компанией «ПИА Недвижимость» («ПИА»). Это агентство недвижимости, ипотечный брокер и профессиональный консультант на рынке инвестиций и недвижимости в Санкт-Петербурге.

Как же работает в «РСТИ» программа «Квартира в зачет»?

Алгоритм следующий.

1) Клиент выбирает квартиру в жилом комплексе «РСТИ» и оставляет заявку в отделе продаж.

2) Выбранная квартира бронируется на десять рабочих дней, при этом ее стоимость фиксируется. Заявка на продажу имеющейся недвижимости передается «ПИА».

3) «ПИА» проводит оценку квартиры клиента.

4) Клиент заключает два договора: с «ПИА» – на реализацию старой недвижимости, с «РСТИ» – на покупку новой квартиры. 

5) После продажи старой квартиры осуществляется оплата по договору с застройщиком. Если суммы, вырученной от продажи, окажется недостаточно, то можно воспользоваться ипотечным кредитом или рассрочкой.

На данный момент купить квартиру по трейд-ин можно в жилых комплексах «РСТИ» в разных локациях Северной столицы, выбрав объект по своему вкусу и бюджету. Из строящихся проектов – это ЖК «Аурум» в Калининском районе (стоимость лота от 8,9 млн рублей), ЖК «Гранат» во Фрунзенском районе (от 8,4 млн рублей), ЖК «Кинопарк» в Красносельском районе (от 5,8 млн рублей).

ЖК «Гранат»

ЖК «Тайм Сквер»

Готовые квартиры можно приобрести здесь: ЖК «Тайм Сквер» в Приморском районе (от 6,5 млн рублей), ЖК «Лайнеръ» в Невском районе (от 7,3 млн рублей), ЖК «БелАрт» в Калининском районе (от 14 млн рублей), ЖК Cube в Московском районе (от 11,5 млн рублей), ЖК «Академик» в Красногвардейском районе (от 6,4 млн рублей), ЖК премиум-класса Familia в Петроградском районе (от 53,3 млн рублей).

Перспективы формата

Сегодня доля сделок по программе «Квартира в зачет» в проектах холдинга «РСТИ» составляет порядка 9%. А как обстоят дела с этим инструментом на рынке Петербурга и Ленобласти в целом?

По данным ЦИАН, в 2025 году доля сделок по схеме «квартира в зачет» составляла примерно 7–8%. Процент мог быть больше, если бы не сдерживающие факторы. В их числе – общая нестабильность вторичного сегмента. Трейд‑ин хорошо работает только на предcказуемом рынке, когда можно с высокой точностью прогнозировать сроки продажи жилья и достижимую стоимость сделки.

Кроме того, сделки замедляли выжидательная позиция собственников и сложность альтернативных сделок. Также повлияли последствия «схемы Долиной», что затруднило и растянуло во времени проверку продаваемого жилья.

В 2026 году наблюдается явный рост интереса к трейд-ин, налицо рост количества подобных сделок. Причины связаны как с изменением рыночных условий, сокращением финансовых инструментов для покупки новостроек, так и с трансформацией самого продукта. Программы трейд-ин становятся гибче: идет интеграция с разными инструментами кредитования (ипотека), предлагаются вариативные схемы (рассрочка), оценка становится детальнее, рассматриваются нестандартные случаи (продажа в другом регионе).

Важной опцией остается фиксация цены на момент бронирования, что защищает клиента от роста стоимости в период строительства. Скорее всего, со временем программы типа «квартира в зачет» будут включать еще больше сервисных составляющих: помимо сопровождения сделки по продаже имеющегося жилья, помощь при переезде и другие опции.

Уже сейчас очевидно, что модель «квартира в зачет» вышла за рамки вспомогательного инструмента продаж и превратилась в полноценное решение для тех, кто хочет улучшить жилищные условия. Согласно прогнозу аналитиков на ближайшую перспективу, если Центробанк продолжит смягчать денежно-кредитную политику, то на сделки по трейд-ин может прийтись до 10% от продаж.

Реклама.

ООО "РСТИ (СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК)", ИНН 7813619985

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф.

29.06.2026 08:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: фотосток Magnific; рендеры предоставлены застройщиком