Доходные дома: назад в будущее?

Найдено решение жилищного вопроса в России! Под таким громким лозунгом ряд депутатов и экономистов призвали заселять граждан в доходные дома. Эксперты рассуждают, насколько реальна такая инициатива и что она может дать потребителям и рынку.

Предложение на перспективу

По мнению отдельных экспертов, сегодня порядка 60 % россиян хотят, но не могут купить квартиру в ипотеку. Причины очевидны: высокая ключевая ставка и сворачивание программ с господдержкой. На этом фоне в Госдуме родилась оригинальная идея – возродить практику доходных домов. Автор законопроекта – первый зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев – напоминает, что такие дома были распространены в крупных городах Российской империи. С возрождением практики инвесторы смогут выгодно вкладывать средства в недвижимость, а люди будут «цивилизованно снимать жилье по ценам ниже коммерческой аренды», считает парламентарий.

Это мнение поддерживает научный руководитель Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ Георгий Остапкович. Экономист поясняет, что такая модель предполагает заключение долгосрочных договоров аренды на 20, 30 и даже 50 лет, что все равно дешевле покупки квартиры в ипотеку. Понятно, что люди не становятся собственниками доходной недвижимости – такое жилье нельзя продать, подарить или завещать. Зато граждане обретают свободу переезжать из одного района (или даже города) в другой, где есть более выгодные условия для работы или жизни. В целом же возрожденный формат позволит снизить финансовую нагрузку на россиян и повысить гибкость на рынке жилья в условиях ограниченного строительства и дорогой ипотеки.

Так считают сторонники инициативы, но есть и альтернативные мнения. Например, о том, что для инвесторов маржинальность таких вложений окажется крайне низкой, а для нанимателей всегда будут риски увеличения арендной платы. BN.ru собрал актуальные точки зрения экспертов по теме.

Мнения риелторов

Владелец международного агентства недвижимости NikaEstate Виктор Садыгов считает, что формат доходных домов однозначно будет востребован, особенно в крупных городах. Однако отвечает он не только и не столько спросу тех, кто не имеет возможности приобрести квартиру в ипотеку. Речь скорее о других аудиториях.

Во-первых, о молодежи, которая в меньшей степени, чем старшее поколение, зависима от установки на приобретение собственной недвижимости. Эти люди живут здесь и сейчас, сосредоточены на получении впечатлений, а не на материальных ценностях, и если придут к покупке квартиры, то нескоро. При этом зарабатывают они вполне достаточно, чтобы обеспечивать себе качественное съемное жилье.

Во-вторых, о туристах, потоки которых концентрируются внутри страны, и гражданах, мигрирующих из города в город на фоне трансформации бизнесов. Кроме того, множество людей сейчас работают удаленно, и привычные отпуска трансформируются в новые привычки – например, пожить какое-то время в другом городе.

«Еще одна причина, которая может подвигнуть девелоперов заняться таким сегментом, – это множество старинных домов, которые необходимо реконструировать и приспособить под современное использование. В Москве такая практика в основном ведется в отношении исторических особняков, которые выходят на рынок в качестве клубных домов», – приводит пример эксперт.

Однако в Петербурге, по его словам, ситуация может сложиться иначе. Во-первых, остановиться в Северной столице в одном из старинных домов у россиян практически культовая история – и это обеспечит спрос именно в этом регионе. Во-вторых, в городе на Неве другая структура спроса, и жилье будет окупаться сложнее, чем арендный бизнес. В-третьих, сам жилищный фонд там богаче, но в большей степени нуждается в реставрациях и реконструкциях, чем в Москве.

***

Владелец агентства элитной недвижимости «Ашихмин и партнеры» Григорий Ашихмин также поддерживает инициативу. Он убежден, что модель доходных домов в новом исполнении может дать мощный толчок рынку.

«Суть проста: здание принадлежит одному владельцу – это может быть девелопер, инвестиционный фонд или частный инвестор, а управляет им профессиональная управляющая компания. Она отвечает за наполняемость, сервис, ремонт, а владелец получает стабильный арендный поток. Наниматель, в свою очередь, имеет качественное жилье с предсказуемыми условиями и уровнем сервиса», – рассуждает эксперт.

Формат доходных домов уже понемногу развивается: в Москве и Петербурге есть целые комплексы под долгосрочную аренду, в регионах появляются здания под управлением профессиональных операторов. Формируется тренд – аренда с профессиональным управлением, или аренда как сервис. По мнению спикера, доходные дома могут реально стать решением для тех, кто не готов к ипотеке, но это далеко не единственная аудитория. Такая недвижимость может быть востребована людьми, которые ценят мобильность и сервис: молодыми профессионалами, семьями на период переезда, иностранными специалистами или бизнесменами, живущими «между городами».

Такой формат может эффективно работать не только в массовом, но и в элитном сегменте, например, в виде клубных домов с приватной инфраструктурой. Главное – для успешного запуска проекта учесть ряд факторов: правильный выбор локации, понимание целевой аудитории и эффективное управление заполняемостью. Также должны быть соблюдены соответствующие критерии: премиальная отделка и мебель, сервис уровня бутик-отеля, приватные фитнес-залы, лаунджи и консьерж.

«Экономически модель доходных домов прозрачна: прибыль формируется от аренды, расходы – на управление и обслуживание, а маржа зависит от класса объекта и его заполняемости. В итоге выигрывают все: инвестор получает доход, рынок – новый формат жилья, а жители – комфорт без ипотечных обязательств. Доходный дом может не просто стать арендным жильем, а сформировать осознанно выбранный стиль комфортной городской жизни», – утверждает Григорий Ашихмин.

***

Член правления ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Ирина Жарова-Райт оценивает новацию не так однозначно. В частности, она полагает, что доходные дома от частных девелоперов по модели конца XIX – начала XX века в текущей ситуации (высокая ключевая ставка, отсутствие субсидирования со стороны государства) просто не смогут работать. По крайней мере если жильцу нужна постоянная регистрация. А вот апартаментные комплексы гостиничного типа и есть существующий вариант доходного дома.

«Как профессионал, работающий с недвижимостью, вижу больше выгоды для своих клиентов во вложениях в другие активы и продукты. Особенность российского менталитета предполагает „хоть маленькое, но свое“ жилье. Среди наших суперобеспеченных клиентов достаточно тех, кто предпочитают арендовать на длительный срок (от пяти лет и более), а инвестировать в коммерческую недвижимость или реальный сектор экономики. Когда стоит выбор, приобрести квартиру за 1 млрд или платить аренду по 3 млн рублей в месяц, то я однозначно предложу клиенту заключить договор на покупку недвижимости», – отмечает эксперт.

Мнения архитекторов

При нынешних ценах на жилье и на фоне высокой ставки ЦБ многие граждане действительно не могут позволить себе ипотеку или даже накопить на первоначальный взнос. Доходные дома помогут решить эту проблему и сформировать цивилизованный рынок аренды жилья в стране, не сомневается директор архитектурно-проектной компании «Уралсибпроект» Константин Кокушкин.

«Проектировать и строить такое жилье нужно с запасом на будущее – с учетом меняющихся требований. Квартиры должны быть с качественным ремонтом, удобной мебелью, бытовой техникой, интернетом и умными технологиями. Чтоб заезжать в них сразу и не задумываться о дополнительных расходах. Этот формат будет популярен у мобильного населения: студентов, молодых специалистов, сотрудников крупных компаний, которым важны качество, сервис и гибкость. Наверняка часть из них будет работать удаленно, и это следует учесть при разработке проекта, делая функциональным каждый квадратный метр арендуемой площади», – делится эксперт.

В Екатеринбурге уже есть пример реализации такого проекта девелопером «Брусника» и финансовым институтом «Дом.рф». Это арендное жилье хорошего качества в квартале с закрытыми благоустроенными дворами, с подземным паркингом, с разнообразной сервисной инфраструктурой, с квартирами под ключ различных площадей и планировок. Поймать там свободный лот непросто. Значит, в обществе есть запрос на подобный стандарт проживания.

«Кстати, для архитекторов развитие формата доходных домов также станет большим плюсом. Ведь это простор для создания интересных проектов с продуманной инфраструктурой: общественными пространствами, коворкингами, спортивными и детскими площадками, зелеными зонами отдыха. Это путь к формированию городских сообществ нового типа и повышению общего уровня среды», – добавляет архитектор.

За доходными домами – будущее, констатирует он. Для миллионов людей это возможность жить в комфортных условиях без необходимости брать на себя кредитное бремя. Нужно грамотное регулирование, инвестиции и поддержка государства, и тогда этот сегмент не просто сформируется, но и станет драйвером развития городов.

***

Генеральный директор архитектурного бюро G5 Architects Алексей Бравин относится к предлагаемой новации положительно, но с долей скепсиса.

«Инициатива предполагает введение специального статуса недвижимости, чтобы инвесторы могли строить или перепрофилировать здания под долгосрочную аренду с четкими правилами и гарантиями для нанимателей. В таком случае рынок аренды получит предсказуемые условия, профессиональное управление и сервис. В потенциале это уменьшит финансовую нагрузку на граждан, повысит мобильность труда, создаст новый класс инвестиционных активов, а также стимулирует строительство качественного жилья с инфраструктурой вместо устаревшего фонда и разгрузит рынок „человейников“», – комментирует он.

При этом реализация новации может столкнуться с серьезными вызовами. В их числе: длительный (до 20 лет) срок окупаемости, необходимость сложных законодательных изменений и создания новых механизмов регулирования арендных ставок и стандартов. Рентабельность может быть улучшена за счет масштабной господдержки и таких мер, как льготы на землю, налоговые каникулы, субсидии. С точки зрения социума доходные дома без контроля могут воспроизвести историческое расслоение: роскошные апартаменты против трущоб. Либо может произойти ориентация только на премиум-сегмент, что не решит проблему доступности для бедных слоев населения.

«Перспективы доходных домов в России вызывают условный оптимизм, но их потенциал абсолютно зависим от системной государственной воли и поддержки. Без значительных финансовых стимулов для инвесторов, создания четкого правового поля с гарантиями для арендаторов и механизмов обеспечения реальной доступности ставок инициатива рискует остаться декларацией, не создав жизнеспособной альтернативы ипотеке для широких слоев населения. Успех возможен лишь как партнерство государства и бизнеса с ясными социальными ориентирами», – резюмирует эксперт.

Мнения представителей смежных отраслей

Своей точкой зрения по поводу обсуждаемой идеи поделились и производители мебели, которые тесно взаимодействуют с девелоперами.

Операционный директор компании «Монзе» Александр Шнурко уверен: возвращение доходных домов может помочь мебельному рынку именно сейчас, когда часть производителей столкнулись с падением спроса. Если такие проекты будут предусматривать меблировку квартир, это даст отрасли новый стабильный приток заказов.

По словам эксперта, в последние годы растет количество запросов со стороны покупателей и арендаторов на квартиры с отделкой и базовой мебелью. Однако спрос на комплексную меблировку жилых комплексов сдерживают высокие ставки по ипотеке: большие ежемесячные расходы по кредиту вынуждают многих собственников квартир экономить на «второстепенных» вещах вроде мебели. При этом потребность в жилье под ключ у россиян остается высокой.

«Массовый выпуск мебели для доходных домов позволит фабрикам больше, чем сейчас, загружать производственные мощности, развивать стандартизированные решения и активнее внедрять современные технологии. В рамках проектного производства игроки рынка уже оснащают обычные ЖК: мебельная компания получает заказ на конкретный проект, настраивает под него оборудование, закупает материалы. Такой подход повышает качество продукции, оптимизирует издержки, делает меблировку от застройщика более доступной для покупателей по сравнению с самостоятельной покупкой аналогичных позиций», – делится специалист.

Меблировка доходных домов позволила бы девелоперам заселять жильцов быстрее, а УК – эффективнее следить за эксплуатацией объектов. Если весь дом оснащают одна-две компании, вопросы по замене отдельных предметов, доукомплектования и сервиса решаются гораздо проще, чем в ситуации, когда каждая квартира меблируется отдельно.

В качестве резюме. Чтобы направление доходных домов «взлетело», должны сойтись сразу несколько критериев: четкий запрос от рынка, законодательная ясность (сейчас в ЖК РФ даже нет понятия «доходный дом») и государственная поддержка. Тогда, возможно, проживание в подобной недвижимости и станет реальной альтернативой ипотеке, которая пока скорее мертва, чем жива.

18.08.2025 08:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Изображение от macrovector_official на Freepik