Дарение недвижимости: правила и новации

С этого года безвозмездно передать кому-либо квартиру стало сложнее и дороже. Рассказываем, что придумали законодатели, кто может получить льготу и в каких случаях сделку могут отменить.

Закон – не дышло

Заполучить недвижимость можно разными способами. Например, купля-продажа – это самая распространенная возмездная сделка. А из безвозмездных сделок популярны дарение и завещание, у каждого из которых свои особенности. Оставим пока тему завещания за скобками и поговорим о дарении – процедуре, которая в этом году претерпела кое-какие изменения.

Главная новость в том, что с 13 января гражданам запрещено дарить объекты недвижимости без обращения к нотариусу. В противном случае сделку могут счесть ничтожной (об этом говорится в скорректированной статье 574 Гражданского кодекса РФ).

Прежде такой необходимости не было – чтобы подарить квартиру или дом, хватало регистрации сделки через Госуслуги или МФЦ. А обычный письменный договор стороны могли составить и сами. Теперь же нотариус обязан проверить и официально подтвердить подлинность документа своей печатью и подписью.

Где забор, тут и вор

По статистике, собранной авторами законопроекта, «безвозмездная передача недвижимости под влиянием обмана» стала самой ходовой угрозой для собственников. Новация, по мнению депутатов, изменит ситуацию к лучшему. Доводы у слуг народа следующие.

Во-первых, обязательное нотариальное удостоверение повысит безопасность подобных сделок. В частности, убережет граждан от уловок аферистов, которые пускают им пыль в глаза. Например, обещают, что после оформления дарственной человек продолжит жить в квартире, говорят, что оплатят его долги или кредиты, сулят новое жилье.

Защищать недвижимость приходится не только (и не столько!) от профессиональных мошенников, но и от ушлых родственников. Последние нередко пользуются беспомощностью престарелых или просто слишком наивных близких и переписывают их имущество на себя.

Теперь провернуть такое стало куда сложнее. В плюсе и новые владельцы недвижимости: нотариусы в числе прочего проверяют, нет ли обременений на имуществе, а значит, людям достаются юридически чистые квартиры.

Во-вторых, нотариальная форма договоров дарения сведет к минимуму количество отказов в регистрации со стороны Росреестра. Дело в том, что, если сделка официально удостоверена, регистратору нет нужды делать правовую экспертизу, он просто внесет данные в реестр – и всё.

В-третьих, снизится нагрузка на суды по делам об оспаривании таких сделок. Ведь если куратором выступает нотариус, то вероятность нарушения закона минимальна.

Дорог не подарок, дорога любовь

Несмотря на благие намерения депутатов, факт остается фактом: теперь за договор дарения недвижимости граждане должны платить дважды – и государству, и нотариусу. Стоимость дарственной изменилась существенно. Так, прежде этот документ обходился в 2 тыс. рублей – столько составляла госпошлина за регистрацию перехода прав собственности. Теперь же речь идет о нескольких десятках тысяч рублей даже за самый скромный объект.

Расходы на дарственную складываются из следующих частей

• Федеральный тариф нотариуса за удостоверение договора отчуждения недвижимости. Размер тарифа составляет 0,5%, но не менее 300 рублей и не более 20 тыс. рублей.
• Региональный тариф нотариуса. Это плата за правовые и технические услуги. Для каждого региона тариф свой – в Санкт-Петербурге это 8 тыс. рублей.
• Согласие супруга на сделку. Если недвижимость приобретена на совместные средства пары, придется заплатить 2,5 тыс. рублей.
• Госпошлина за регистрацию перехода права собственности. Если кадастровая стоимость недвижимости до 20 млн рублей, пошлина будет 4 тыс. рублей. Если более 20 млн рублей, пошлина составит 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% стоимости цены договора, а в целом не более 500 тыс. рублей.

К примеру, расходы на дарение квартиры кадастровой стоимостью 10 млн рублей в Северной столице с согласием супруга составят 34,5 тыс. рублей. Однако такой высокий ценник распространяется не на всех граждан.

Кровь не водица

Вскоре после принятия новых правил дарения парламентарии (вероятно, «по просьбам трудящихся») выступили с инициативой ввести льготы для близких родственников. И совсем недавно такой законопроект был принят!

Изменения в законодательстве (в частности, поправки в статьи 333.36 и 333.38 Налогового кодекса РФ) устанавливают «скидку 50% за нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимого имущества между членами семьи или близкими родственниками». К ним относятся: супруги; родители и дети (включая усыновителей и усыновленных); дедушки, бабушки и внуки; братья и сестры (как полнородные, так и неполнородные, то есть имеющие общих отца или мать).

«Важно понимать точные параметры этой льготы. Скидка распространяется исключительно на федеральный тариф. Так, при дарении квартиры за 10 млн рублей близким родственникам нужно будет заплатить не 20 тыс. рублей, а 10 тыс. Однако региональный тариф, равно как и другие затраты по сделке, никто не снижал. Таким образом, общая экономия оказывается существенно меньше ожидаемой 50% скидки от всей суммы», – комментирует юрист Виталий Бекетов.

Кроме того, принята поправка, которая отменяет пошлину для родителей детей с ментальными нарушениями. Таких мам и пап освободили от уплаты госпошлины в размере 3 тыс. рублей при обращении в суд для признания ребенка в возрасте от 14 до 18 лет недееспособным. Новые правила начали действовать с 23 июля 2025 года.

Галя, у нас отмена!

Еще немного о подводных камнях дарения. Если вам решили преподнести квартиру на блюдечке с золотой каемочкой, не радуйтесь заранее. Как и в любой сделке с недвижимостью, что-то может пойти не так. Как вариант, нотариус откажется ее удостоверить.

Это может произойти по самым разным причинам. Например, в процессе беседы нотариус решит, что заявитель находится под давлением или не осознаёт юридического смысла и последствий сделки. Эксперт пойдет на попятную и в том случае, если поведение сторон будет неадекватным. Например, кто-то явится на сделку «под мухой». А если у хозяина недвижимости диагностировано психическое заболевание, то потребуется справка от психиатра, подтверждающая, что на момент проведения сделки он дееспособен.

При этом если один нотариус отказал, то обращаться к другому до исправления причины отказа нет смысла: регламент проведения сделок един для всего нотариата.

Шлея под хвост

Бывает и такое, что уже после регистрации сделки даритель передумал. То ли он такой «внезапный и противоречивый», то ли обстоятельства переменились – не суть важно.

Вообще-то подаренное имущество возврату не подлежит, так как переходит к одаряемому безвозмездно и в собственность. Однако договор дарения можно аннулировать при наличии определенных оснований, которые прописаны в статье 578 Гражданского кодекса РФ. Вот что это за основания.

•        Угроза жизни или здоровью дарителя – если одаряемый покушался на жизнь дарителя или его домочадцев либо причинил дарителю физический вред.

•        Плохое обращение с подаренной вещью – если указанная вещь, в данном случае недвижимость, представляет для дарителя высокую неимущественную ценность и одаряемый использует ее таким образом, что создает угрозу ее утраты.

•        Нарушение закона о банкротстве – если дарение было совершено ИП или юридическим лицом за счет средств, связанных с их предпринимательской деятельностью, и это произошло в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным.

•        Условие о переживании одаряемого. В договоре можно предусмотреть, что если даритель переживет одаряемого, то сделка отменяется.

В случае отмены договора одаряемый обязан возвратить подаренную недвижимость, «если она сохранилась в натуре». Чтобы с вами этого не случилось, рекомендуем смотреть в зубы даже дареному коню!

11.08.2025 08:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Изображение от Freepik