Темрюкский район: Керченский мост поднимет спрос на землю

Реализация проекта по строительству моста через Керченский пролив может поднять экономику Темрюкского района Кубани и вывести его рынок недвижимости из спячки, уверены некоторые эксперты БН. По их прогнозам, за пять-семь лет земля здесь может подорожать на 70%.

В настоящее время Темрюкский район характеризуется невысоким уровнем развития. Однако в муниципалитете идет реализация стратегических для страны проектов, которые должны подтянуть за собой многие отрасли экономики. В частности, ведется строительство порта Тамань, первую очередь которого должны ввести в 2019 году. В активную фазу вошло и возведение Керченского моста протяженностью 19 км, который соединит Крым и Краснодарский край. На Таманском полуострове построят подъезд к мосту с федеральной трассы М-25, и в итоге мост войдет в состав этой автодороги.

Стоимость строительства Керченского моста – 228,3 млрд руб. Техническое открытие намечено на 2018 год, а ввод в эксплуатацию должен состояться летом 2019 года. Мост будет включать автомобильный переход с двумя полосами движения в каждую сторону и два железнодорожных пути.

Расцвет инфраструктуры
По словам гендиректора Macon Realty Group Ильи Володько, строительство моста потребует создания поблизости соответствующей инфраструктуры. Сейчас на Тамани и в Керчи строят временные подъездные дороги, вахтовые городки для строителей, предприятия по выпуску стройматериалов. В начале октября был открыт первый рабочий мост, соединивший Таманский полуостров и остров Тузла (два других – от Тузлы до судоходного канала и от канала до Керчи – заработают к лету 2016 года). Для обеспечения функционирования сооружений будут созданы крупные железнодорожные станции, пункты охраны, а за счет обслуживающего персонала вырастет население района. Так, к строительству моста планируют привлечь около 50 тыс. человек.

Пропускная способность готового транспортного перехода составит 40 тыс. автомобилей в сутки, и после его запуска в районе значительно увеличится транзитный поток, который необходимо будет обслуживать. Все это повлечет за собой развитие придорожного сервиса, строительство торговых и жилых объектов, уверен Илья Володько. Один из первых инвесторов уже найден: «Лукойл-Югнефтепродукт» в 2016-2018 годах собирается построить в районе две многофункциональные зоны придорожного сервиса, вложив в них 250 млн руб.

Однако не все эксперты оптимистичны в своих прогнозах. Аналитик Эдуард Давыденко считает, что особых изменений на местном рынке недвижимости не произойдет. Темрюкский район всегда был транзитным. Туристы здесь надолго не задерживаются, стремятся быстрее попасть в Крым, где есть необходимый сервис. Земли рядом со стройкой – голое поле, где почти нет инфраструктуры, частных домов и коммуникаций. «Единственное, на чем отразится появление моста, – это придорожный сервис. Возможно, появятся какие-то мини-гостиницы и кафе, поскольку в районе есть потребность в таких заведениях. Строить крупные торговые, жилые и иные объекты здесь нет смысла, и с открытием моста все начнут осваивать новый рынок в Крыму», – считает эксперт.

Большие планы на первичку
Строительство моста уже подтолкнуло девелоперов к действиям. Две компании планируют реализовать проекты по строительству жилья и гостиничных комплексов на Тамани. Соглашения были подписаны на сочинских форумах в 2014 и 2015 годах. Московское ООО «Тринфико Девелопмент» собирается вложить около 2,6 млрд руб. в возведение малоэтажного комплекса «Три моря» в поселке Ильич. Проект включает коттеджи, таунхаусы и многоквартирные дома общей площадью более 82 тыс. кв. м.

В пермской ГК Custom Capital БН рассказали о реализации трех проектов в Темрюкском районе. К ним относится строительство гостинично-жилого комплекса в поселке Веселовка рядом с озером Соленое. Стоимость проекта – 3,9 млрд руб., площадь участка под застройку – 118 га. Он будет разделен на жилую, гостиничную и торговую зоны. Сейчас ведутся поиски партнеров-соинвесторов для строительства гостиничного комплекса.

Кроме того, компания планирует построить мультиформатный поселок клубного типа – ЖК «Дельфины» в южной части Таманского полуострова, на окраине поселка Волна. В его состав войдут коттеджи, таунхаусы, гостевые дома и гостиничный комплекс. Половина участков под ИЖС в первой очереди уже проданы, и идет строительство домов. Стоимость варьируется от 64,6 до 89,1 тыс. руб. за сотку. Идет межевание земель под вторую очередь.

Еще один проект девелопера – гостинично-рекреационный комплекс «Запорожская» рядом с поселком Береговой. Он расположится на участках площадью 67 и 13 га и предусматривает строительство гостиницы на 200 мест, бальнеолечебницы на 200 мест, спортивной базы на 50 мест и палаточного кемпинга. Пока проект находится на стадии поиска партнеров-соинвесторов.

Вторичка под вопросом
Рынок вторичной недвижимости района представлен преимущественно частным сектором – домами, коттеджами, таунхаусами. Есть также квартиры в старом фонде и в новостройках, расположенные преимущественно в Темрюке, станицах Голубицкая, Тамань, поселках Пересыпь, Кучугуры, Ильич и Веселовка. Стоимость квадратного метра жилья в частном секторе сейчас стартует от 23 тыс. руб., в многоквартирном доме – от 26 тыс.

По мнению Ильи Володько, в ближайшие годы резких скачков цен на вторичку не предвидится, но она однозначно будет дорожать – сначала под влиянием строительства и ввода моста, затем из-за наращивания инфраструктуры. «В течение ближайших десяти лет рост цен на вторичное жилье в Темрюкском районе будет более значительным, чем в среднем на Кубани. Однако конкретные цифры назвать сложно», – отмечает он.

А вот Эдуард Давыденко считает, что готовое жилье в Темрюкском районе и сейчас не особо ликвидно, и в перспективе спрос и цены на него вряд ли вырастут. «Там есть дефицит качественного жилья. Но вряд ли этот рынок ждет серьезное развитие. Основными покупателями и дальше будут местные жители», – считает он. Если бы Темрюк был портовым городом, то его перспективы могли бы быть более радужными, добавляет эксперт.

Внимание на землю
По словам Владимира Федорченко, генерального директора ООО «БриГ-Девелопмент» (входит в Custom Capital), интерес клиентов компании к участкам под ИЖС на Черном море в 2015 году превзошел ожидания. «Мы связываем эту активность с тем, что покупатели осознали риски покупки недвижимости в Крыму, где пока рынок не урегулирован, а также с началом работ по строительству Керченского моста. В первую очередь подскочил спрос на аренду домов и коттеджей, затем началась активная скупка участков под ИЖС. При этом половина покупок делается жителями Кубани с целью перепродажи», – говорит он.

Другой фактор, повышающий цены на Таманском полуострове, – увеличение портовых мощностей, отмечает Владимир Федорченко. Их дальнейшее развитие потребует нового качества инженерной инфраструктуры, что позитивно скажется на перспективах участков для ИЖС и их цене.

По мере роста степени готовности моста земля в районе будет дорожать. В частности, в компании «БриГ-Девелопмент» на следующих стадиях реализации этого проекта планируют повысить цены на участки до 20%.

По данным компании, в частном секторе населенных пунктов Таманского полуострова цена за сотку держится на уровне 100 тыс. руб. После ввода моста в эксплуатацию она может подняться до уровня Анапы – 200-400 тыс., считают в «БриГ-Девелопменте». Южная и северная части полуострова имеют высокий рекреационный потенциал, и уже сейчас инвесторы активно рассматривают участки от 2 до 30 га.

Схожие прогнозы дает и Macon Realty Group. Там считают, что основными факторами ценообразования становятся близость участков к месту строительства моста и текущий этап реализации проекта. Средняя стоимость земли к моменту завершения строительных работ может вырасти на 70%. Наиболее востребованными станут участки в диапазоне 1-10 га, поскольку бюджет такой покупки невысок и позволяет реализовать проекты в любом сегменте недвижимости, считают аналитики.

«По сути, собственники инвестируют в землю, чтобы получить возможную прибыль после реализации проекта. С началом строительства порта Тамань мы отмечали всплеск предложений о продаже и резкий рост цен на участки. Аналогичная ситуация будет наблюдаться из-за строительства Керченского моста», – подчеркивает Илья Володько. При этом он считает, что перед началом любого строительства в этой зоне нужно понимать, где расположится ключевая инфраструктура, которая будет поддерживать стратегические объекты. Это вопрос ближайших пяти-семи лет.

Таким образом, рынок Темрюкского района имеет большой потенциал для развития. Но велика вероятность, что с открытием движения по мосту более развитый и привлекательный рынок Крыма «перебьет» у Таманского полуострова потенциальных инвесторов и покупателей недвижимости.

20.10.2015 19:10 | Источник БН.ру

Автор: Ирина Нужнова